L’utilizzo di una cosa mobile o immobile può essere realizzato attraverso differenti tipi contrattuali; normalmente, per assicurare la disponibilità di un immobile in condominio si fa ricorso al contratto di locazione.

E’ possibile, tuttavia, che le parti utilizzino il contratto di comodato regolamentato dal legislatore all’art. art. 1803 c.c. e così definito: “Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”.

Esso si differenzia dalla locazione per l’elemento della gratuitàed è reale, perfezionandosi al momento della consegna della cosa.Tale contratto non necessita della forma scritta sebbene, come la locazione, sia soggetto a registrazione a termine fisso e può essere a tempo determinato o indeterminato.

Se oggetto del contratto è un appartamento sito all’interno di un condominio, quali sono specificità legali e come si regola la questione inerente il pagamento delle spese condominiali?

Quanto al primo aspetto, giova sottolineare come questo tipo di contratto sia fonte di un diritto personale di godimento, ciò implica che, ai sensi dell’art. 1130 n. 6 c.c. le generalità del comodatario devono essere inserite nell’anagrafe condominiale comprensive del codice fiscale e dell’indirizzo di residenza o domicilio.

La lettera della legge nulla esplicita, invece, in merito al secondo aspetto.

Se ne dovrebbe desumere, in considerazione dell’identità di natura del diritto attribuito alcomodatario e al locatario nei termini di un diritto personale di godimento che il regime di pagamento delle spese sia identico per entrambi i contratti.

Quindi le spese inerenti la proprietà spettano al comodante, mentre le spese di uso, come indicate dall’art. 9 l. n. 392/1978 graveranno sul comodatario.

E’ possibile, e auspicabile, chiarire tale aspetto inserendolo nel contratto e ricollegando all’inadempimento a quest’obbligo la conseguenza della risoluzione del contratto.

In tal senso, basta far riferimento al decisum del Trib. Roma n. 12414/2021che proprio facendo applicazione di tali principi ha chiarito comeil mancato pagamento delle spese condominiali determinasse, nel caso di specie, la risoluzione del contratto in conformità con la clausola negoziale richiamata del ricorrente e comodante.