L’autunno, si sa, è tempo di Halloween e fantasmi; anche in edilizia, principalmente in questo periodo dell’anno, si verifica il fenomeno del cosiddetto ghosting termico.
Tale patologia edilizia, che è una variante dell’umidità di risalita, si caratterizza per la comparsa, tanto all’interno quanto all’esterno della costruzione, di variazioni cromatiche, aloni, macchie scure o forme geometriche regolari, su pareti, soffitti, coperture e pavimentazioni.
E’ sovente causato da ponti termici, e compare in prossimità di elementi strutturali o impiantistici che si trovano al di sotto della finitura (montanti, travi, ecc.)rappresentandol’effetto principale di una disomogeneità termica superficiale in determinate zone della costruzione, in corrispondenza dei ponti termici.
Tecnicamente si realizza perché la differenza di temperatura in più punti nella superficie di un manufatto causa una maggiore condensazione del vapore acqueo presente nell’aria proprio su queste zone più fredde.
Di conseguenza, l’umidità localizzata attira e trattiene le particelle di polveri e particolato sospesi nell’aria (come fumo di sigaretta, fuliggine, o particelle rilasciate da candele, caminetti e stufe).
I quali vengono catturati dalle condense, per poi depositarsi sui manufatti, formando le caratteristiche “ombre” che delineano gli elementi costruttivi interni.
Da un punto di vista giuridico, in condominio, quali sono i profili giuridici di responsabilità connessi a questi fenomeni?
Proprio in relazione ad un caso analogo riguardante l’umidità di risalita il Tribunale di Savona nella sentenza n. 812 del 9/11/2022 ha avuto modo di chiarire, premessa la circostanza che “Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile” in adesione all’orientamento consolidato della Corte di Cassazione (il riferimento è a Cass. Civ. 29 novembre 2011, n. 25239) non sorge alcun obbligo risarcitorio in capo al condominio ex art. 2051 c.c. qualora tali fenomeni sia da imputarsi alle tecniche costruttive in uso all’epoca della edificazione dello stabile aggravati dal comportamento negligente del proprietario del locale.
Avv. TOMMASO GASPARRO
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