Tra i compiti dell’amministratore rientra, ai sensi dell’art. 1130 c.c., quello di provvedere alla stipulazione del contratto di manutenzione degli ascensori condominiali [anche per una durata superiore a quella del mandato] avendo egli l’obbligo di eseguire gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni, e cioè tutte le attività materiali idonee a mantenere l’integrità ed il buon funzionamento della struttura, delle opere e dei servizi condominiali.

A differenza, però, di quanto accade per la manutenzione degli impianti di riscaldamento, nel caso di appalto di servizi continuativi o periodici di cose, macchinari o servizi [quale, ad esempio, l’ascensore condominiale] l’impianto, restando nella disponibilità dei condomini, non soggiace ad un potere di custodia di cui diviene titolare l’appaltatore; la responsabilità presunta ex art. 2051 c.c. continua, in altri termini, a gravare sui condomini.

Ciò equivale ad affermare che, in caso di danni arrecati a condomini o a terzi dall’ascensore, il condominio dovrà rispondere di essi fatta salva la possibilità di rivalersi nei confronti della ditta incaricata della manutenzione qualora il malfunzionamento che causa il danno abbia origine, ad esempio, in una errata manutenzione.

Tale impostazione è fatta propria, ad esempio dal Trib. Salerno, 11 gennaio 2019, n. 101; per il Tribunale di Bari, 29 settembre 2020 n. 2877invece, il condominio e la ditta incaricata della manutenzione sono responsabili solidalmente dei danni arrecati a terzi o ad alcuni condomini. Aderendo a tale prospettiva, il condominio potrebbe, pur in presenza di inadempimento dell’appaltatore, essere tenuto a rispondere pro quota del complessivo danno arrecato dal malfunzionamento della cosa comune.

Ma c’è dell’altro.

I contratti stipulati con le ditte incaricate della manutenzione nascondono sovente delle insidie non irrilevanti ed è indispensabile sottolineare la tutela fornita, in questi casi, dalla legge al consumatore – risultando pacifica la possibilità per il condominio di essere considerato al ricorrere dei requisiti di legge della qualifica di consumatore -.

In quest’ottica, con elencazione meramente esemplificativa e non tassativa, possono essere considerate nulle, ad esempio, la clausola che prevede un largo anticipo rispetto alla fine del contratto per poter esercitare il diritto di recesso è da ritenersi vessatoria, se imposta a favore di una sola parte ed a danno del condominio.

Allo stesso modo è vessatoria la clausola che preveda una penale, in caso di recesso anticipato del condominio, pari al 60% del canone per ogni mese fino alla naturale scadenza [per un caso simile si veda: Trib. Taranto 18 gennaio 2022 n. 126].

A maggior ragione è vessatoria la clausola del contratto di manutenzione dell’impianto ascensore che prevede, in caso di risoluzione anticipata per recesso o per fatto imputabile al condominio, l’obbligo di corrispondere l’intero canone pattuito fino alla scadenza naturale del contratto [Trib. Taranto 18 gennaio 2022].

Avv. TOMMASO GASPARRO

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