Il condominio, ai sensi degli artt. 117 e ss c.c., è un istituto che descrive la realtà di un medesimo edificio in cui coesistono più unità immobiliari in proprietà esclusiva dei singoli condomini e parti comuni strutturalmente e funzionalmente connesse al complesso delle prime.

La parti comuni si presume appartengano in comunione a tutti i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari site nel condominio in proporzione al valore di ciascuna di dette unità rispetto al valore dell’intero edificio ai sensi dell’art. 1118 comma 1, c.c..

Tale situazione giuridica determina che il condominio risponda dei danni causati dalle cose comuni ai sensi dell’art. 2051 c.c. e ciò accade anche nell’ipotesi in cui il danno sia causato altresì dalla condotta concorrente di un terzo; nello specifico, infatti, secondo la Corte di Cassazione sez. VI, ord. 7044/2020 ha statuito che “il condominio di un edificio … risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva)”.

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare, pertanto, tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionato alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruƫtivi dello stabile

Il rigore di tale principio, tuttavia, è mitigato in una serie di circostanze per cui quando si verifica la fattispecie in cui il condominio non risponde dei danni arrecati?

Secondo Cassazione civile, sez. III, sentenza 29/11/2011 n. 25239: “le infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio, da cui scaturiva l’umidità del locale di proprietà esclusiva, erano riconducibili alle tecniche in uso all’epoca della costruzione dell’edificio, tecniche idonee rispetto alla destinazione dello stesso a magazzino, e alla mancanza di aereazione; con la mancata aereazione del locale, conseguente al mutamento della destinazione di uso da magazzino a locale commerciale, le infiltrazioni si erano aggravate. In tale modo, ha accertato che il fatto del danneggiato, costituito dal mutamento di destinazione d’uso – impedendo la normale aereazione del locale seminterrato, le cui caratteristiche costruƫtive erano compatibili con tale aereazione -ha avuto efficacia causale tale da interrompere il nesso tra la cosa e l’evento dannoso, integrando il caso fortuito richiesto dalla legge perché il proprietario custode sia esente da responsabilità”.

Di tali principi ha fatto applicazione la giurisprudenza di merito che, in ipotesi di assenza di manutenzione da parte del proprietario, e in presenza di umidità di risalita derivante dalle tecniche costruttive in uso al tempo dell’edificazione, ha ritenuto il condominio non responsabile dei danni arrecati alle proprietà dei singoli.

Tale importante principio si rinviene, ex multis, nella pronuncia n. 812/23 del Tribunale di Savona.

Avv. TOMMASO GASPARRO

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