PARTE III°

Per concludere, in questa terza parte, l’analisi dei vizi che integrano, ad avviso della giurisprudenza i gravi difetti costruttivi si deve far riferimento, necessariamente, ai vizi di realizzazione delle superfici piane.

In tal senso, l’elenco è copioso: si va dal continuo scivolamento del tetto nel suo complesso, con pericolo di caduta di tegole [Cass., Civ. 28 marzo 1997] alla scorretta esecuzione dei sottofondi della pavimentazione tale da rendere necessaria la demolizione degli stessi e delle coperture sovrastanti [Cass. Civ., 29 aprile 2008, n. 10857]. Ma non si può escludere il cedimento della pavimentazione interna ed esterna, della rampa di scala e del muro di recinzione; realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte [Cass. Civ., 16 febbraio 2012, n. 2238], la costruzione di solai con impiego di laterizi difettosi con conseguente ossidazione delle armature di ferro e distacco dell’intonaco e dei tavelloni [Cass. Civ., 21 aprile 1976, n. 1426] o l’insufficiente spessore dei solai che ne determini l’incurvamento, anche senza che ciò pregiudichi la stabilità dell’immobile [Cass. Civ., 29.07.1975, n. 2928].

Nel novero dei difetti rilevanti rientra altresì l’anomalia di posa del sottofondo con correlato cedimento del massetto del pavimento [Cass. Civ., 06.06.2012, n. 9119], la comparsa di lunghe e vistose fessurazioni del pavimento, conseguenti alla rottura di molte piastrelle, per evidente cedimento del sottofondo [Cass. Civ. 8 maggio 2007 n. 10533], l’eccessiva elasticità del solaio ed annessa causa della deformazione e della fessurazione di tutti i tramezzi che era destinato a reggere [Cass. Civ. 25/08/1997, n. 7992], il vizio costruttivo esteso del pavimento: i pavimenti in ceramica con rigonfiamenti, con solcature, con screpolature dello smalto di superficie in alcuni tratti; pavimenti in legno, con distacco del parquet dal massetto di posa, e su quelli in marmo e marmettoni, con difficolta di chiusura delle porte; pavimentazione in gres con distacchi in corrispondenza del cornicione e delle gole di scarico, con conseguenti infiltrazioni di acqua piovana nei vani sottostanti. Il tutto dovuto alla imperfetta tecnica esecutiva per difettosa composizione delle malte del sottofondo [Cass. Civ. 01/02/1995, n. 1164] e, infine, la scollatura e rottura delle mattonelle del pavimento, purché in misura percentuale rilevante [Cass. Civ. 28.04.2004, n. 8140].

Quanto ai vizi di esecuzione delle opere, si va dalla mancata sigillatura dei mattoni per un terzo della superficie con conseguenti infiltrazioni di acqua [Cass. Civ., 6 giugno 1977, n. 2321] ai vizi costruttivi dei lastrici solari di entità tale da provocare infiltrazioni di acqua agli appartamenti sottostanti, vizio di posa [Cass., 28 marzo 1997, n. 2775; Cass. Civ. 11 dicembre 1992 n. 13112; Cass. Civ. 24 agosto 1991 n. 9082; Cass. Civ. 8 aprile 1986 n. 2431; Cass. Civ. 04.011.2004] con l’avvertenza che le infiltrazioni non devono comunque essere esigue o contenute, sul punto ancora [Cass. Civ. 11 dicembre 1992, n. 13112].

Vi rientrano inoltre l’errata pendenza dei balconi verso l’esterno con conseguenti infiltrazioni e ristagni di acqua nei muri di tamponamento [Cass. Civ., 10 aprile 1996, n. 3301]; l’infiltrazione d’acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura [Cass. Civ., 3 gennaio 2013, n. 84], i vizi di realizzazione del vespaio e delle mura perimetrali determinanti infiltrazioni di acqua [Cass. Civ. 27/05/1981, n. 3482; Cass. Civ. 02/12/1980, n. 6298] e, infine, il crollo del muro di cinta dell’edificio [Cass. Civ., 4 gennaio 1993, n. 13].

Da ultimo, i vizi dei rivestimenti. E, cioè, il distacco progressivo degli elementi della facciata esterna dello stabile e conseguente pericolo di crollo [Cass. Civ. 11.11.1986, n. 6585], i difetti all’intonaco, il quale, staccandosi, andava ad incidere sull’impermeabilizzazione e sull’isolamento termico dell’edificio [Cass. Civ., 9 dicembre 2013, n. 27433] e il crollo o disfacimento del rivestimento esterno dell’edificio [Cass. 11-11-1986 n. 6585], ovvero il distacco dell’intonaco, che alteri per la notevole estensione delle superfici interessate, il normale godimento dell’immobile e la sua funzione economica [Cass. Civ. 09.09.2013, n. 20644; Cass. 29-11-1996 n. 10624].

L’elencazione complessiva, in ogni caso non esaustiva, evidenzia una tendenza costante nella giurisprudenza ad ampliare progressivamente la nozione di gravi difetti costruttivi da un punto di vista interpretativo. Ciò, appare, sicuramente, un risultato influenzato dalla costante evoluzione delle tecniche costruttive e dei materiali con il risultato di responsabilizzare in maniera sempre più stringente l’impresa edile.

Avv. TOMMASO GASPARRO

– Studio Legale Gasparro –

Via Comelico – Milano –

Pec: tommaso.gasparro@coalarino.legalmail.it

Skype: Tommaso Gasparro