L’attività edificatoria è regolata da due gruppi di norme, quelle di azione a livello urbanistico e quelle di relazione a livello privatistico.

Ciò si traduce, nei fatti, nella duplicazione delle forme di tutela di cui gode il terzo proprietario che è titolare di un interesse legittimo al diniego/annullamento della concessione amministrativa che può essere fatto valere dinanzi al giudice Amministrativo e di un diritto soggettivo reale alla proprietà che potrebbe essere concretamente leso da una costruzione, tutelato dal Giudice Ordinario.

E’ questo il regime di doppia tutela giurisdizione nei confronti delle costruzioni illegittime.

Focalizzando l’attenzione ai profili privatistici, è evidente quanto articolata sia la tutela a favore del terzo proprietario.

Ai sensi dell’art. 872 c.c., infatti, il vicino proprietario nel caso di violazioni delle norme di costruzione contenute negli artt. 873-899 c.c.[norme attinenti ai rapporti di vicinato]ha diritto a chiedere la riduzione in pristino dei luoghi e il risarcimento del danno; nelle ipotesi di violazione di tutte le altre norme che regolano le costruzioni [le norme, ad esempio, dei regolamenti comunali che non attengono alle distanze ma ad altre materia di interesse pubblico, urbanistico, igienico ed estetico] può agire solo per il risarcimento del danno subito.

E’ importante chiarire come nel primo caso, si dovrà convenire in giudizio il proprietario che ha posto in essere la violazione [trattandosi di azione reale] e si potrà chiedere congiuntamente alla riduzione in pristino anche il risarcimento del danno che dovrà essere circoscritto a quello causato dal momento della costruzione illegittima alla effettiva riduzione in pristino[cfr.la Suprema Corte con sentenza n. 9859 del 25 agosto 1992ha stabilito che «l’abbattimento spontaneamente eseguito diopere realizzate in violazione di norme di edilizia, recepite dagli strumenti urbanistici, nonesclude la responsabilità risarcitoria per gli ulteriori danni verificatisi nel periodo compreso tra il tempo della costruzione dell’opera abusiva e quello della restituzione in pristino»].

La seconda azione, invece, è un’azione ex art. 2043 c.c. e, dunque,personale.

E’ importante focalizzarsi sul risarcimento del danno.

Nel caso infatti, in cui nelle more del giudizio il proprietario ha provveduto a ripristinare lo stato dei luoghi il danno andrà commisurato a quella data e dovrà pur sempre essere provato non trattandosi di danno in re ipsa.

Tra i criteri che dovranno essere individuati e ai quali parametrare la quantificazione vanno annoverati la diminuzione del reddito o del valore locativo dell’immobile ma anche l’eventuale diminuzione di visuale, di panoramicità, amenità o soleggiamento della costruzione[Cass. 18 agosto 1990, n. 8412].

Avv. TOMMASO GASPARRO

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