La raccolta delle acque reflue domestiche, si realizza anche per mezzo dell’antico sistema del pozzo nero. Esso è una cavità sotterranea, di forma prevalentemente cilindrica, realizzata in muratura o calcestruzzo ove confluiscono i reflui provenienti dall’abitazione ed è un raccoglitore temporaneo di liquami privo, di norma, di alcun sistema di depurazione o filtraggio.
E’ evidente come, in ipotesi di compravendita immobiliare, l’esistenza di questo sistema e il mancato allacciamento alla rete fognaria comunale possa fondatamente ritenersi idoneo ad incidere sul prezzo.
Il problema si pone, quando si tratta di dover specificare attraverso quali modalità l’esistenza del pozzo nero debba essere resa nota al potenziale acquirente e, segnatamente, se sia sufficiente a tal fine la mera indicazione del pozzo nella planimetria catastale.
La giurisprudenza di merito ha fornito in materia risposte chiare: il Trib. Torino n. 3547/2023 ha chiarito che “la presenza di clausole di stile contenute nel contratto di compravendita, quali l’acquisto dell’immobile nello stato di fatto e diritto in cui si trova, sono inidonee a provare l’effettiva conoscenza da parte dell’acquirente delle condizioni dell’immobile, ai fini dell’esclusione della garanzia per vizi di cui all’art. 1490 c.c.”.
Secondo la corte sabauda, il mancato allaccio alla rete fognaria è da qualificarsi come vizio redibitorio“… in quanto, alla luce degli attuali standard urbanistici e igienico-sanitari, un immobile dotato solo di un pozzo nero non garantisce adeguate condizioni di abitabilità e incide in modo apprezzabile sul suo valore. Ha evidenziato come le normative che prescrivono l’obbligo di allaccio alla rete fognaria confermino l’aspettativa legittima dell’acquirente di un immobile situato in un contesto urbano di poter usufruire di tale servizio“.
Ai fini della conoscenza non è sufficiente dunque la menzione della presenza del pozzo, pertanto nello specifico, trattandosi di vizio occulto non conosciuto,esso fa sorgere il diritto del compratore a chiedere la riduzione del prezzo entro i termini temporali previsti per legge.
Avv. TOMMASO GASPARRO
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