In tema di tutela dell’acquirente di immobili un tema di notevole rilievo pratico è quello inerente la concreta portata applicativa dell’art. 134 D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che condiziona il suo diritto al risarcimento alla tempestiva denuncia presso il Comune nelle ipotesi in cui vengano rilevate irregolarità edilizie successive alla compravendita.
Sul punto si è, di recente, pronunciato il Tribunale di Como con la sentenza n. 227/2025 chiarendo principi e delineando soluzioni operative sicuramente in grado di costituire un precedente giurisprudenziale di merito sul punto non effimero al punto da emergere, ictu oculi, come un punto fermo della riflessione giurisprudenziale sul tema.
Nello specifico, il caso sottoposto all’attenzione del giudicante aveva ad oggetto la domanda dell’acquirente di una unità immobiliare che aveva riscontrato numerose irregolarità dopo l’acquisto.
Più nel dettaglio, l’attrice lamentava gravi difformità edilizie e catastali tra cui l’assenza del certificato di agibilità, l’assenza del collaudo statico, la non conformità degli impianti nonché una discrepanza tra lo stato reale dell’immobile e la planimetria catastale allegata al rogito.
Poste tali premesse l’attrice chiedeva l’applicazione dell’art. 1497 c.c. con la conseguente condanna della parte venditrice al rimborso delle spese necessarie per la regolarizzazione edilizia, oppure, in subordine, il risarcimento del danno quantificato nella diminuzione di valore derivante da una eventuale insanabilità delle predette difformità.
A tali richieste si opponeva la convenuta eccependo la decadenza dal diritto al risarcimento ai sensi e per gli effetti dell’art. 134 D.P.R. n. 380/2001 a mente del quale “Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario”.
Il Tribunale adito ha ritenuto fondata tale eccezione stabilendo che la presentazione della denuncia nel termine perentorio di un anno dalla constatazione è condizione necessaria per l’attivazione di qualsiasi forma di tutela risarcitoria anche in sede civile.
En passant e per mera completezza, l’estensore esclude la configurabilità di un aliud pro alio collocando la fattispecie nell’alveo dell’art. 1490 e ss c.c. distinguendo inoltre tra vizi apparenti e occulti.
Un’occasione utilissima a fare chiarezza e rimarcare inoltre l’importanza per i privati dell’assistenza tecnico legale sin dalle primissima fasi contrattuali.
Avv. TOMMASO GASPARRO
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