– PARTE PRIMA –
Molto spesso, nel linguaggio ordinario si è soliti parlare di terrazzo di un edificio senza avere adeguatamente contezza dell’imprecisione sottesa a questo uso che, molto spesso, è usata per indicare quello che in edilizia e nel linguaggio giuridico è il lastrico solare.
Secondo la giurisprudenza [TAR Napoli n. 2861/2022] la distinzione è sostanzialmente funzionale: “il lastrico solare è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto o, quanto meno, una copertura di ambienti sottostanti, mentre la terrazza è un ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti”. Il primo, dunque, assolve ad una funzione di mera copertura potendo all’occorrenza essere calpestabile, il secondo nasce già caratterizzato per una vivibilità ulteriore rispetto a quella degli ambienti sottostanti.
Ciò chiarito, occorre chiedersi in primo luogo come vadano ripartire le spese inerenti la manutenzione del lastrico solare per poi affrontare il regime di responsabilità per danni da infiltrazioni, ad esempio, del medesimo.
In relazione al primo aspetto, la Cassazione [cfr. Cass. 10 maggio 2017, n. 11484] ha da tempo chiarito la necessità di applicare il criterio della c.d. proiezione verticale del lastrico solare. Ai sensi dell’art. 1126 c.c. un terzo della spesa attinente la riparazione del lastrico solare è a carico del condomino che ne ha l’uso esclusivo o la proprietà. Dei restanti due terzi si fanno carico i proprietari delle unità immobiliari sottostanti il lastrico solare in relazione alle quali lo stesso funge da copertura. Se il lastrico copre l’intero edificio, sono tenuti a concorrere alla spesa, nella misura posta loro a carico dall’art. 1126 c.c. (due terzi), tutti i condomini dell’edificio condominiale. Ove invece il lastrico copra solamente una porzione dell’edificio, i due terzi della spesa devono essere sostenuti solamente dai condomini sottostanti la copertura.
Restano, pertanto, esclusi dalla spesa gli altri condomini alle cui porzioni individuali (siano esse abitazioni, negozi, box) il lastrico solare non è sovrapposto, indipendentemente dall’esistenza o meno nella colonna d’aria sottostante a esso di parti comuni nei cui riguardi infatti viene a mancare proprio la funzione della copertura del lastrico che rappresenta il criterio di imputazione della spesa prevista ex lege.
Tale criterio vale esclusivamente per le opere che attengono al lastrico nella sua funzione di copertura; quelli per le opere accessorie invece, si pensi ad esempio alle balaustre o ai parapetti privi – per definizione – di rilevanza in relazione all’incidenza sulla funzione di copertura del lastrico solare sono a carico esclusivo del proprietario o di chi ne ha l’utilizzo, a meno che il loro abbattimento non si renda necessario per eseguire interventi sulla copertura nel qual caso le spese per l’abbattimento e la ricostruzione saranno a carico dei condomini delle unità immobiliari sottostanti.
Avv. TOMMASO GASPARRO
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