CASISTICA E GIURISPRUDENZA.
Secondo la normativa vigente, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il portone condominiale rientra tra le parti comuni dell’edificio rappresentando l’accesso principale allo stabile pedonale o carrabile se la struttura dell’edificio lo consente.
Da ciò consegue la necessità di determinare le modalità di apertura e chiusura del portone con conseguente possibilità di conflitti tra condomini in relazione alla determinazione di tali modalità.
Secondo la giurisprudenza (App. Milano 3 luglio 1992) il portone ha la funzione di mettere in comunicazione l’edificio con la pubblica strada, oltre ad offrire al singolo condomino la fruizione della sua proprietà esclusiva e al contempo consente l’utilizzazione e la manutenzione degli altri spazi comuni.
Spetta perciò all’assemblea con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c., commi 2 e 3, il diritto di assumere delibere relativa a tale bene comune o cambiare le precedenti decisioni relative al suo uso. (Trib. Bologna 11 gennaio 2011). Perfettamente legittimo, ad esempio, stabilire con delibera assembleare specifici orari di chiusura del portone d’ingresso, anche quando ciò comporti una diversa regolamentazione rispetto al passato.
Tale scelta oltre a non creare disparità di trattamento tra i condomini, organizza le modalità di accesso allo stabile senza alterare la destinazione del bene.
La giurisprudenza (Trib. Roma 31 agosto 2023, n, 12482) ha ritenuto corretta la decisione dell’assemblea di chiudere il portone per l’intera giornata: in tal caso non vi è alcuna violazione dell’art. 1102 c.c., perché il principio del “pari uso” non implica un utilizzo identico o contemporaneo del bene comune ma richiede un equilibrio tra le esigenze di tutti i condomini, nel rispetto del principio di solidarietà condominiale.
Nonostante queste premesse, non tutte le decisioni dell’assemblea in merito all’apertura e chiusura del bene comune sono in sé legittima; in un recente caso, il Trib. Taranto, 10 febbraio 2026 n. 252, ha avuto modo individuare in via interpretativa una soglia, varcata la quale la delibera in materia va annullata.
Nello specifico, infatti, una delibera assembleare che stabilisca di lasciare aperto, sempre, anche nelle ore notturne il portone di ingresso va annullata altera la funzione primaria del bene compromettendo la sicurezza dello stabile e delle proprietà individuali.
In questo caso la delibera è stata dichiarata nulla per contrarietà all’art. 1137 c.c. comma 2.
Avv. TOMMASO GASPARRO
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