PROFILI DI DIRITTO CIVILE.

Nella costruzione di un immobile possono verificarsi delle discrepanze tra lo stato di fatto (cioè quanto effettivamente realizzato), con quello di progetto depositato negli atti comunali. E’ abbastanza frequente, quindi, che un immobile sia stato modificato o realizzato con alcune difformità rispetto al titolo edilizio.

In tal caso si parla di parziale difformità dal permesso di costruire e l’art. 34 del DPR 380/2001 come modificato dall’art. art. 10, comma 1, lettera p) del D.L. n. 76/2020, prevede che le parti non conformi siano rimosse dal responsabile dell’abuso.

Sempre l’art. 34, però, prevede una “zona di franchigia” nel senso che un intervento, in sé parzialmente difforme, realizzato però entro il limite della c. d. “tolleranza di cantiere”, non è riconducibile nella categoria della difformità parziale, ma rientra nella irrilevanza ai fini edilizi, con la conseguenza della sua non sanzionabilità.

Si fa, in questo caso riferimento alle c.d. tolleranze di cantiere[1].

La zona di franchigia è stabilita dal comma 2-ter dello stesso art. 34 secondo cui “non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali“.

Tale disposizione (che è entrata in vigore nel 2011) ha recepito l’orientamento giurisprudenziale secondo cui lievi scostamenti rispetto alle misurazioni previste in progetto, i quali si presentino plausibili nell’ambito della tecnica costruttiva utilizzata, non possono considerarsi come difformità rispetto al titolo edilizio rilasciato, dovendosi essi farsi rientrare nel margine di tollerabilità consueto, legato sia alla difficoltà di perfetta realizzazione delle previsioni di progetto sia ai limiti degli strumenti di misurazione.

Ciò premesso si pone il problema della rilevanza civilistica delle tolleranze costruttive.

Seconda la Corte di Cassazione, ord. sez. 2 num. 30216 Anno 2023la normativa sulla “tolleranza costruttiva” (art. 34-bis del D.P.R. 380/2001) ha una finalità specifica: regolare i rapporti tra il cittadino costruttore e la Pubblica Amministrazione.

In pratica, serve a evitare che minime e inevitabili imprecisioni esecutive facciano scattare sanzioni amministrative per abusi edilizi. Si tratta, quindi, di una norma di diritto pubblico che definisce quando un’opera è conforme al titolo abilitativo e quando, invece, è parzialmente difforme.

Questo principio, però, non può in alcun modo comprimere o limitare i diritti soggettivi dei terzi, in particolare quelli dei proprietari confinanti. Le norme del Codice Civile e dei regolamenti locali che stabiliscono le distanze minime tra costruzioni sono poste a tutela della proprietà privata, per garantire sicurezza, salubrità e decoro. Tali diritti non possono essere derogati da una norma pensata per l’ambito amministrativo. Di conseguenza, anche uno sconfinamento o una violazione delle distanze minimi, seppur rientrante nel 2% di tolleranza, costituisce un illecito civile e deve essere sanzionato con la riduzione in pristino e/o il risarcimento del danno.

Pertanto se un costruttore, pur avendo i permessi in regola e rispettando le tolleranze ammesse dalla legge nei confronti del Comune, viola con la sua costruzione le distanze dal vicino deve prendere in considerazione l’ipotesi che quest’ultimo possa agire per ottenere l’arretramento.

[1] E’ appena il caso di sottolineare l’importanza di una ulteriore distinzione, interna alla categoria, tra tolleranze costruttive [quelle difformità edilizie di lieve entità che non costituiscono violazione della normativa edilizia.

Nello specifico, l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 stabilisce che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia a patto che sia contenuto entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo] e tolleranze esecutive [irregolarità geometriche, piccole modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti o opere interne eseguite durante i lavori.Rientrano in questa categoria:, a titolo esemplificativo e non esaustivo il minore dimensionamento dell’edificio;la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali; irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne].

sconfinamento o una violazione delle distanze minimi, seppur rientrante nel 2% di tolleranza, costituisce un illecito civile e deve essere sanzionato con la riduzione in pristino e/o il risarcimento del danno.

Avv. TOMMASO GASPARRO

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