Il regolamento condominiale è lo strumento attraverso cui regolamentare la vita comune nello stabile, ma, come ogni testo avente valore normativo, necessita di una specifica attività interpretativa.
Il caso sottoposto al giudizio della Corte d’Appello di Roma e deciso nella sentenza n. 3515 del 28 aprile 2026 pone all’attenzione il problema inerente la compatibilità tra l’esercizio di una attività di ambulatorio medico e la vita condominiale e, a monte, la legittimità e i limiti di un eventuale divieto imposto in via regolamentare.
Posta in tal senso la vicenda, occorre chiarire come i giudici capitolini ritengano doveroso procedere ad un interpretazione restrittiva dell’art. 19 di un regolamento condominiale, che vietava “l’uso degli alloggi come sanatorio, gabinetto o ambulatorio per malattie infettive, nonché qualsiasi destinazione idonea a turbare la tranquillità dei condomini o contraria all’igiene e al decoro“.
I condomini, infatti, lamentavano che l’attività arrecasse pregiudizio alla tranquillità, all’igiene e al decoro dello stabile; i convenuti contestavano la pretesa ritenendo il pregiudizio lamentato non provato e, soprattutto, sostenendo che, in ipotesi, ben si sarebbe potuto procedere a limitare il medesimo senza giungere a misure invasive al livello della chiusura dello studio, attuando, diversamente, semplici accortezze organizzative.
Questa prevale, in quanto, secondo i giudici del gravame, in ipotesi di limitazioni al diritto di proprietà dei singoli condomini imposte, com’è ovvio, da regolamenti condominiali contrattuali i quali devono tuttavia esplicitare tale divieto in maniera chiara, inequivoca ed espressa.
In altre parole tali clausole che limitano l’uso delle proprietà esclusive devono essere interpretate restrittivamente e richiedono una prova rigorosa dell’effettiva idoneità dell’attività a generare i pregiudizi che si intendono evitare (Cass. n. 14377/2024).
Nel caso esaminato l’art. 19 del regolamento è risultato a struttura “mista“: da un lato individuava alcuni divieti puntuali, dall’altro richiamava criteri più ampi legati alla tranquillità, all’igiene e al decoro dell’edificio. Poiché l’attività di medicina generale non è risultata tra le destinazioni espressamente vietate e non è emersa, sulla base degli elementi raccolti, una prova concreta e univoca della sua idoneità a generare i pregiudizi lamentati, i giudici d’appello hanno escluso che vi fossero i presupposti per imporre la cessazione dell’uso dell’unità immobiliare.
Allo stesso modo, è stato chiarito che la destinazione di un appartamento a studio medico dentistico non integra violazione della clausola regolamentare che vieta attività rumorose, maleodoranti o antiigieniche, poiché tale attività, valutata in concreto, non presenta tali caratteristiche (Cass. n. 23/2004).
Avv. TOMMASO GASPARRO
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