Le verande chiuse sui balconi sono abusive? Perché, come sanarle e chi paga lo smontaggio nei lavori condominiali
Chiudere un balcone per ricavare una veranda è una delle soluzioni più diffuse per aumentare lo spazio calpestabile di un appartamento, ma nella maggior parte dei casi l’opera si rivela abusiva se realizzata senza i dovuti permessi edilizi e condominiali.
La trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda comporta una modifica permanente della facciata e, soprattutto, un aumento della volumetria abitativa. Questo scenario apre una serie di interrogativi cruciali, specialmente alla luce delle normative edilizie vigenti (come il Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01 e le recenti novità del Decreto Salva Casa).
In questa guida dettagliata analizzeremo perché le verande chiuse sui balconi sono considerate abusive, come fare per sanarle, e cosa succede quando l’edificio deve affrontare lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria del condominio (chi deve smontarle e a carico di chi sono le spese).
Perché le verande chiuse sui balconi sono spesso abusive?
Il motivo principale per cui una veranda sul balcone viene considerata un abuso edilizio risiede nella natura stessa dell’opera. Secondo la giurisprudenza amministrativa e il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), l’installazione di vetrate fisse o di strutture permanenti che chiudono uno spazio aperto determina:
- Aumento della volumetria: Un balcone (spazio aperto scoperto o semi-scoperto) viene trasformato in un nuovo locale autonomo chiuso, incrementando la superficie utile dell’immobile.
- Modifica della sagoma dell’edificio: L’inserimento di infissi altera la volumetria complessiva e il profilo architettonico dello stabile.
- Necessità del Permesso di Costruire: Trattandosi di un intervento di “nuova costruzione” o di ristrutturazione edilizia pesante, non rientra nell’edilizia libera. Richiede tassativamente il Permesso di Costruire rilasciato dal Comune.
Se la struttura viene montata senza questo titolo abilitativo, l’opera è automaticamente abusiva e perseguibile sia sul piano amministrativo (con sanzioni e ordini di demolizione) sia sul piano penale.
L’eccezione: le vetrate panoramiche amovibili (VEPA)
L’unica eccezione parziale introdotta dalle recenti semplificazioni normative riguarda le VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili). Se la chiusura è realizzata con vetrate completamente scorrevoli, prive di infissi e profili verticali pesanti, e destinate esclusivamente alla protezione dagli agenti atmosferici e al miglioramento termico senza creare spazio stabilmente abitabile, l’opera può rientrare nell’edilizia libera. Tuttavia, se la struttura è fissa e stabile, il rischio abuso è immediato.
Si possono sanare le verande abusive? Le procedure di sanatoria
Se sul proprio balcone è presente una veranda abusiva, è possibile regolarizzarla? La risposta è sì, ma solo a determinate condizioni tecniche e legali. Le strade principali per la regolarizzazione sono due.
1. Accertamento di Conformità (Sanatoria Ordinaria)
Per ottenere la sanatoria ordinaria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/01, l’opera deve rispettare il principio della “doppia conformità”. Significa che la veranda deve risultare conforme:
- Alla normativa urbanistica e edilizia vigente al momento della sua realizzazione.
- Alla normativa urbanistica e edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
La procedura richiede il supporto di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che presenti la pratica in Comune e il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione.
2. Le novità del Decreto Salva Casa (Sanatoria Semplificata)
Il recente Decreto Salva Casa ha parzialmente superato la rigidità della doppia conformità per le parziali difformità, introducendo tolleranze costruttive ed esecutive più elastiche. Se l’incremento volumetrico rientra nei parametri di tolleranza percentuale rispetto alla superficie dell’immobile, l’iter di regolarizzazione risulta sensibilmente semplificato, ferma restando la necessità di verificare i regolamenti edilizi comunali e i vincoli paesaggistici.
Attenzione: Se l’immobile si trova in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico, storico o architettonico, la sanatoria è quasi sempre esclusa o richiede il parere preventivo favorevole della Soprintendenza.
Lavori di ristrutturazione condominiale: la veranda va smontata?
Cosa succede se il condominio delibera lavori di rifacimento della facciata, dei balconi o del cappotto termico e la veranda ostacola il montaggio dei ponteggi o l’esecuzione delle opere?
La giurisprudenza è pacifica su questo punto: la veranda deve essere smontata se impedisce l’esecuzione dei lavori condominiali di manutenzione straordinaria o ristrutturazione approvati dall’assemblea. Il proprietario dell’appartamento non può opporsi al passaggio degli operai o alla rimozione temporanea della struttura, poiché il diritto del condominio alla tutela e manutenzione delle parti comuni prevale sulla proprietà individuale.
Smontaggio e rimontaggio della veranda: a carico di chi sono le spese?
La ripartizione dei costi per lo smontaggio e il successivo rimontaggio della veranda durante i lavori di ristrutturazione edilizia dipende esclusivamente dalla legittimità urbanistica della struttura stessa.
Scenario A: La veranda è abusiva (Non Sanata)
Se la veranda è stata realizzata senza permessi ed è abusiva, tutte le spese di smontaggio, rimontaggio ed eventuale deposito sono interamente a carico del singolo condomino.
Il condominio non deve farsi carico dei costi legati a un manufatto illegittimo. Inoltre, in caso di danni causati dalla struttura abusiva durante il cantiere o di ritardi nei lavori dovuti alla mancata rimozione da parte del proprietario, quest’ultimo può essere chiamato a risarcire l’impresa edile e il condominio stesso.
Il condominio non deve farsi carico dei costi legati a un manufatto illegittimo. Inoltre, in caso di danni causati dalla struttura abusiva durante il cantiere o di ritardi nei lavori dovuti alla mancata rimozione da parte del proprietario, quest’ultimo può essere chiamato a risarcire l’impresa edile e il condominio stesso.
Scenario B: La veranda è regolare (O Sanata)
Se la veranda è stata autorizzata dal Comune a suo tempo (o regolarmente sanata) e ha ricevuto il benestare del condominio, la situazione cambia. Se lo smontaggio si rende necessario per intervenire su una parte comune (come il frontalino del balcone, il solaio o la facciata condominiale), le spese di rimozione e ripristino vengono solitamente ripartite tra i condomini secondo i millesimi di proprietà, oppure poste a carico del bilancio complessivo dei lavori condominiali, in quanto lo smontaggio costituisce un costo accessorio necessario alla realizzazione dell’opera comune.
Check-list per il proprietario prima dei lavori di ristrutturazione
Se nel tuo condominio stanno per partire i lavori di ristrutturazione e possiedi una veranda sul balcone, segui questi passaggi per evitare contenziosi:
- Verifica la regolarità edilizia: Controlla l’atto di acquisto o l’archivio comunale per assicurarti che la veranda sia dotata di titolo abilitativo o sanatoria.
- Consulta il regolamento di condominio: Verifica se il regolamento assembleare o contrattuale prevede clausole specifiche sull’alterazione del decoro architettonico.
- Pianifica i costi con l’impresa: Dialoga tempestivamente con il direttore dei lavori e l’impresa edile per capire se lo smontaggio sia parziale o totale e definire preventivamente i costi e le responsabilità.
Conclusioni
Realizzare una veranda sul balcone richiede una pianificazione tecnica e amministrativa rigorosa per evitare che l’opera si trasformi in un illecito edilizio dai costi economici e legali salatissimi. Prima di avviare qualsiasi intervento o qualora ti trovassi a gestire un cantiere di ristrutturazione condominiale in presenza di verande, affidati sempre alla consulenza di un tecnico professionista per valutare la conformità urbanistica e le opzioni di sanatoria disponibili.
0 commenti