Gravi difetti dell’edificio: il venditore ha la stessa responsabilità dell’appaltatore?

L’azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. per rovina o gravi difetti dell’immobile può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti aver impartito direttamente o tramite il direttore dei lavori dallo stesso nominato indicazioni specifiche all’appaltatore ed esecutore delle opere, gravando sul venditore l’onere di dimostrare di non aver esercitato alcun potere di direttiva o di controllo. E’ quanto si legge nella sentenza n. 404 del 7 marzo 2018 del Tribunale di Modena.

Il caso

La pronuncia in commento trae origine dal giudizio promosso dagli acquirenti di alcune abitazioni ricomprese in un condominio nei confronti della società che aveva asseritamente ricoperto il ruolo di costruttore-venditore e nei confronti del progettista e direttore dei lavori, contestando la sussistenza di gravi difetti, già accertati all’esito di un precedente accertamento tecnico preventivo, in relazione ai quali viene chiesta una la loro condanna in solido ex artt. 1669 e 2043 c.c.

La società convenuta ha eccepito la propria carenza di legittimazione passiva e l’inapplicabilità degli artt. 1669 e 2043 c.c., sostenendo di non aver rivestito il ruolo di costruttore, ma unicamente di venditore degli immobili, per cui l’eventuale responsabilità per vizi e difetti era attribuibile esclusivamente all’appaltatore. La medesima convenuta ha, altresì, eccepito la decadenza e la prescrizione dell’azione di garanzia proposta nei suoi confronti, vertendosi – a suo dire – in un’ipotesi di compravendita e non di appalto.

Difese sostanzialmente analoghe sono state svolte dal progettista e direttore dei lavori.

Costruttore o semplice venditore? La prova è nei rogiti di acquisto

Secondo il Tribunale adito, dalla documentazione prodotta in giudizio emerge che la società convenuta, avente quale oggetto sociale la costruzioni di immobili, era proprietaria di un terreno sul quale ha provveduto a costruire il fabbricato in contestazione, avvalendosi, quale esecutrice, delle opere di altra società neppure citata in giudizio, assumendo una responsabilità diretta nella costruzione del complesso immobiliare, come si evince dai rogiti di compravendita sottoscritti dalle parti, nei quali si è qualificata quale impresa costruttrice e venditrice dell’immobile ed ha fornito agli acquirenti la garanzia del costruttore in ordine alla corretta esecuzione delle opere ed alla relativa conformità urbanistica.

Gravi difetti dell’edificio: quando risponde il costruttore-venditore?

La giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito l’applicabilità dell’azione di responsabilità ex art. 1669 c.c. per rovina o gravi difetti dell’immobile verso il costruttore-venditore o verso colui che abbia assunto una diretta responsabilità nella costruzioni dell’opera, purché si tratti di vizi e difetti, anche se non incidenti sulla stabilità dell’edificio, idonei a compromettere la funzionalità, il godimento e la normale abitabilità dell’immobile (cfr. Cass. civ. sez. Unite, 27/03/2017, n. 7756; Cass. civ. sez. II, 28/07/2017, n. 18891; Cass. civ. sez. II, 16/02/2012, n. 2238).

In particolare, tale azione può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti aver impartito direttamente o tramite il proprio direttore dei lavori dallo stesso nominato indicazioni specifiche all’appaltatore ed esecutore delle opere, gravando sul venditore l’onere di dimostrare di non aver esercitato alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, così superando la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso (così, Cass. civ. sez. II, 13/01/2014, n. 467; Cass. civ. sez. II, 17/04/2013, n. 9370). Nel caso in esame, nessuna prova idonea è stata fornita dalla società convenuta per escludere una sua diretta responsabilità nella costruzione dell’immobile, ma, al contrario, la documentazione prodotta in giudizio ha fornito la prova di un suo coinvolgimento diretto.

Azione ex art. 1669 cod. civ.: quando inizia a decorrere il termine annuale di decadenza?

Quanto alle eccezioni di decadenza e prescrizione dell’azione di garanzia di cui all’art. 1669 c.c., la pronuncia in commento ribadisce il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale il termine annuale per la denuncia decorre dal momento in cui la parte acquisisce una conoscenza certa ed oggettiva dell’entità e della natura dei vizi e difetti lamentati, sulla base di accertamenti tecnici tali da consentire di riscontrare la gravità dei vizi e la loro imputabilità.

Sul punto, la Suprema Corte ha chiarito che, se, da un lato, tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale, dall’altro, esso decorre immediatamente quando si tratti di un problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili origini (Cass. civ. sez. III, 8 maggio 2014, n. 9966). Peraltro, la prova del momento in cui tale conoscenza sia stata acquisita può desumersi indipendentemente dall’espletamento di una consulenza tecnica e dal deposito di essa, da pregresse manifestazioni esteriori già note al committente e da questi segnalate all’appaltatore. Pertanto, è da escludere che il ricorso ad un accertamento tecnico possa giovare al danneggiato quale escamotage per essere rimesso in termini, quando abbia già avuto conoscenza dell’entità e delle cause del vizio (cfr., Cass. civ. sez. II, 27 novembre 2012, n. 21089; Cass. civ. sez. II, 31 gennaio 2008, n. 2313).

Nella fattispecie, la conoscenza qualificata per il decorso del termine annuale è stata acquisita dalle parti non prima della relazione tecnica predisposta dal consulente di parte e dal relativo deposito in sede di A.T.P.. Pertanto, le eccezioni sollevate dai convenuti risultano infondate, posto che gli attori hanno inoltrato la denuncia subito dopo la consulenza di parte e, dopo aver interrotto il termine prescrizionale, hanno promosso il successivo giudizio di merito entro l’anno.

Infiltrazioni e problemi al sistema fognario sono “gravi difetti” ex art. 1669 cod. civ.

Quanto alla gravità delle problematiche denunciate dagli attori, accertate in sede di accertamento tecnico preventivo, si tratta di difetti che possono essere considerati gravi ed idonei ad incidere sul normale godimento dell’immobile, essendo stati riscontrati il distacco della pavimentazione nel seminterrato, infiltrazioni nella copertura delle autorimesse, il malfunzionamento del sistema fognario e delle fessurazioni nella facciata dell’immobile.

Gravi difetti: il costruttore-venditore ed il direttore dei lavori rispondono in solido

Accertata l’applicabilità dell’art. 1669 cod. civ. e qualificati come “gravi difetti” i vizi riscontrati dal C.T.U., ne discende che il venditore-costruttore ed il direttore dei lavori rispondono in via solidale dei danni causati agli acquirenti, fermo restando nei soli rapporti interni, ai fini del regresso, la graduazione delle rispettive responsabilità, mentre la stessa non rileva nei confronti dei danneggiati.

Come noto, infatti, in tema di contratto di appalto, il vincolo di responsabilità solidale tra l’appaltatore e il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all’art. 2055 c.c.., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende anche all’ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale (così Cass. civ. sez. II, 6/12/2017, n. 29218).

Art. 1669 c.c.

Tribunale di Modena, sentenza 7 marzo 2018, n. 404