Infiltrazioni d’acqua dall’appartamento sovrastante? Il Condominio non è responsabile

La presunzione di condominio dell’impianto idrico di un immobile in condominio non può estendersi a quella parte dell’impianto stesso ricompresa nell’ambito dell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri condomini. A confermarlo è la Cassazione con sentenza 26 ottobre 2018, n. 27248.

Il Condominio P. ha proposto ricorso per cassazione contro la sentenza della Corte d’appello dell’Aquila, che, in sua contumacia, lo ha condannato quale responsabile dell’evento dannoso che ha colpito l’appartamento di B. e U.F., comproprietari di un appartamento del Condominio.

I coniugi F. avevano proposto domanda di risarcimento del danno contro A.M. D.V. in D.G., proprietaria dell’appartamento sovrastante; la convenuta si era difesa affermando che la responsabilità era del Condominio, che si era costituito a mezzo dell’amministratore, chiedendo il rigetto della domanda e a sua volta proponendo domanda riconvenzionale.

La domanda degli attori era stata accolta dal Tribunale di Sulmona, che aveva rigettato la domanda riconvenzionale del Condominio.

La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata.

In particolare, i Giudici di legittimità hanno osservato che, sulla base dell’accertamento dei fatti operato dal giudice di merito, le infiltrazioni nell’appartamento degli attori erano state causate dalla rottura della chiave di stacco dell’acqua sita nella cucina dell’appartamento di D.G.

Orbene, secondo un orientamento della giurisprudenza di legittimità, la presunzione di comunione delle parti comuni, elencate dal n. 3 dell’art. 1117 c.c., fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, non sempre implica che, nell’ambito della porzione di fabbricato esclusiva del singolo condomino, non ricada alcuna parte comune, in quanto il criterio distintivo tra parti comuni e parti esclusive del condominio è dato solo dalla loro destinazione, così che il condotto di acque è di proprietà esclusiva, indipendentemente dalla sua ubicazione, per la parte in cui direttamente afferisce al servizio del singolo e comune in tutta la restante porzione, in cui ad esso si innestano uno o più altri canali a servizio di altri condomini.

Tale orientamento, che per individuare la diramazione degli impianti di cui all’art. 1117 c.c.fa riferimento unicamente alla destinazione del condotto delle acque, prescindendo dal tutto dalla sua ubicazione, non convince, in quanto l’art. 2051 c.c.prevede una forma di responsabilità che ha fondamento giuridico nella circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante l’effettiva disponibilità della stessa.

Il Collegio ritiene, pertanto, di seguire l’orientamento per cui la presunzione di condominio dell’impianto idrico di un immobile in condominio non può estendersi a quella parte dell’impianto stesso ricompresa nell’ambito dell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri condomini.

Esito del ricorso:

Cassa, con rinvio, la sentenza n. 621/2012 della Corte d’Appello di L’Aquila, depositata il 12 maggio 2012.

Riferimenti normativi:

Art. 1117, n. 3, c.c.

Art. 2051 c.c.

Cassazione civile, sez. II, sentenza 26 ottobre 2018, n. 27248