Pergotenda legittima senza titolo edilizio? I primi chiarimenti del CDS in materia di edilizia libera

Il Consiglio di Stato ha statuito che per comprendere se una pergotenda possa essere legittimamente realizzata in carenza di un titolo edilizio abilitativo, deve essere effettuata una previa analisi delle caratteristiche tipologiche del bene, caso per caso, per accertare se la stessa possa essere assimilata a una tenda simil-tettotia (per cui non si richiede titolo) o a una tettoia di particolari dimensioni (per cui è necessario un titolo). Lo stabilisce il Consiglio di Stato, sez. VI, 7 maggio 2018, n. 2715.

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI
Conformi	Non si rilevano precedenti
Difformi	Tar Lazio n. 12632/2017 Tar Lazio n. 1985/2012 Tar Campania, n. 2355/2009

Il caso in commento

Una pergotenda – “copertura con tenda in tessuto sorretta da una struttura principale e secondaria di legno installata sulla terrazza” – è stata realizzata senza titolo dai proprietari di un appartamento localizzato nella capitale. Il comune ha ritenuto la copertura a tenda al pari di una tettoia e, in ragione della carenza del previo rilascio di un permesso di costruire, ha ingiunto la demolizione dell’opera ai proprietari.

La decisione del Tar in primo grado

I giudici di prime cure hanno rigettato il ricorso volto a ottenere l’annullamento dell’ordine di demolizione, con sentenza in forma semplificata (richiamando Tar Campania, n. 2355/2009), sul presupposto che l’opera realizzata dai ricorrenti consistesse in una “struttura stabile modificatrice della sagoma dell’edificio” e che pertanto, per una legittima realizzazione della stessa, occorresse il previo ottenimento di un titolo edilizio abilitativo.

La decisione del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato, in riforma della sentenza impugnata, ha invece accolto il ricorso di primo grado rigettato dal Tar e annullato la determinazione del Dirigente dell’Unità organizzativa tecnica del Municipio XVIII di Roma Capitale.

La pronuncia si segnala per essere uno dei primi casi in cui il giudice amministrativo di secondo grado interviene a fornire i primi chiarimenti in materia di liberalizzazione edilizia, introdotta con il d.lgs. n. 222/2016.

Ad avviso del Consiglio di Stato, malgrado il d.lgs. n. 222/2016 sia ovviamente entrato in vigore successivamente alla data in cui si sono verificati i fatti di causa, esso è nondimeno applicabile anche alle costruzioni realizzate precedentemente. In aggiunta, il recente intervento in materia da parte del legislatore con il D.M. 2 marzo 2018, recante l’“Approvazione del glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera”, ai sensi del citato decreto legislativo, dovrebbe servire a fornire un’integrazione della fattispecie astratta, utile al giudice a comprendere al meglio la regola applicabile al caso di specie. In realtà, sottolinea il giudice, non è presente alcuna definizione di “pergotenda” e pertanto occorre che l’interprete cerchi altrove la regulaiuris per risolvere il caso.

A tal proposito, viene in considerazione la norma per cui la realizzazione di un’opera in carenza di un titolo è possibile qualora sussistano i requisiti di cui all’art. 6 del d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380, che contiene l’elenco delle opere di edilizia c.d. “libera”, le quali non necessitano di alcun titolo abilitativo, “comprende voci di per sé abbastanza generiche, tali da poter ricomprendere anche opere non espressamente nominate”.

In merito alle tettoie, l’art. 6, lettera e) quinquies, considera opere di edilizia libera gli “elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici”, concetto nel quale può sicuramente rientrare una tettoia genericamente intesa, come copertura comunque realizzata in un’area pertinenziale, quale un terrazzo.

Il Consiglio di Stato ha statuito che una pergotenda, essendo simile a una tettoia (“manufatto molto simile alla tettoia, che se ne distingue secondo logica solo per presentare una struttura più leggera”), potrebbe pertanto in astratto essere realizzata

(a) senza permessi, qualora sia assimilabile a una tenda e a una struttura leggera, oppure

(b) con il previo necessario ottenimento di un permesso di costruire, qualora sia assimilabile a un intervento di nuova costruzione, come nei casi di tettoie di particolari dimensioni e caratteristiche.

Pertanto, per il giudice di seconde cure, “non è possibile affermare in assoluto che la tettoia richiede, o non richiede, il titolo edilizio maggiore e assoggettarla, o non assoggettarla, alla relativa sanzione senza considerare nello specifico come essa è realizzata”.

A seguito dell’annullamento, è onere ora dell’amministrazione capitolina di procedere a motivare “in modo esaustivo, attraverso una corretta e completa istruttoria che rilevi esattamente le opere compiute e spieghi per quale ragione esse superano i limiti entro i quali si può trattare di una copertura realizzabile in regime di edilizia libera”.

L’annullamento lascia dunque aperto l’esercizio di un margine di discrezionalità, riconosciuto in capo alla pubblica amministrazione.

Potrebbe venire a tal fine in soccorso quanto affermato dal Tar Lazio in un recente caso (sentenza n. 12632/2017), che presenta talune analogie a quello presente, in cui il giudice di prime cure aveva evidenziato che la pergotenda “è una struttura destinata a rendere meglio vivibili gli spazi esterni delle unità abitative (terrazzi o giardini)”. Per consistenza e caratteristiche costruttive, essa non può essere considerata “un’opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo”. Alla luce degli articoli 3 e 10 del d.p.r. n. 380/2001, sono difatti soggetti al rilascio del permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione che comportano una trasformazione edilizia e urbanistica del territorio. Una pergotenda che abbia struttura leggera, destinata a ospitare tende retrattili in materiale plastico, non mostra queste caratteristiche. Mentre, qualora la struttura, in virtù delle proprie caratteristiche tecniche, alteri la sagoma dell’edificio, presentando una dimensione considerevole e un ancoraggio massiccio al suolo, dovrà essere considerata al pari di una nuova costruzione e per la sua realizzazione è necessario il previo rilascio di un permesso di costruire.

D.lgs. n. 222/2016

Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza 7 maggio 2018, n. 2715