Una fonte di discussione all’interno del condominio è sicuramente rappresentata dai balconi che hanno funzioni diverse a seconda della loro struttura.
Tale distinzione ha importanti conseguenze anche in materia di ripartizione delle spese di rifacimento e manutenzione e merita di essere approfondita.
E’ opportuno, in primis, opera una netta distinzione dei balconi in due distinte categorie: in primo luogo vi sono i balconi aggettanti che sporgono dalla facciata del condominio sporgendosi nel vuoto; da questi si distinguono i balconi incassati che sono realizzati all’interno del perimetro dell’edificio formando una rientranza rispetto alla sua facciata.
La differenza tra i due tipi, oltre che estetica ed architettonica è giuridica e determina conseguenze rilevanti.
I balconi aggettanti essendo un prolungamento dell’appartamento appartengono al proprietario dell’unità immobiliare(essi infatti non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti non svolgendo funzioni di sostegno né copertura dell’edificio) con conseguente onere a suo carico di tutte le spese inerenti la manutenzione eccetto per gli elementi che costituiscono il decoro architettonico dell’edificio come frontalini, cornici o fregi le cui spese di manutenzione andranno ripartite tra tutti i condomini.
Tali balconi non rientrano neppure in parte tra le cose comuni ex art. 1117 c.c. non essendo necessari all’esistenza del fabbricato né destinati all’uso o al servizio di esso.
Essi, inoltre, “consentendo l’affaccio sia in senso anteriore che laterale su entrambi i lati, costituiscono immancabilmente delle vedute” [cfr. Cass. civile sez. II, 19/02/2019, n.4834].
I balconi incassati, invece, hanno un ruolo strutturale servendo da sostegno per l’intero immobile con la conseguenza che le spese di manutenzione, a parte quelle meramente interne come la pavimentazione, saranno ripartite tra tutti i condomini.
Diverso è, ovviamente, anche il profilo inerente la responsabilità. Nel caso di balconi aggettanti eventuali macchie manifestatesi sul sottobalcone e frutto di infiltrazioni non rappresentano causa, in sé, di danno per il proprietario dell’appartamento al piano inferiore sino a quando essa non toccherà la porzione di proprietà esclusiva del proprietario del piano inferiore.
Nel caso di balcone incassato, invece, l’infiltrazione proveniente dal piano superiore reca danno al piano inferiore perché il proprietario di questa unità immobiliare dev’essere considerato proprietario di quella parte di balcone: pertanto, egli è legittimato a chiedere l’eliminazione della causa del danno e il risarcimento del medesimo.
Quanto appena detto è evidente: le infiltrazioni dal piano superiore danneggiano il solaio del piano inferiore, entrando quindi direttamente nell’abitazione del proprietario dell’abitazione. Ecco perché egli è legittimato ad agire direttamente contro l’inquilino del piano superiore.
Avv. TOMMASO GASPARRO
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