Condominio: In assenza di una sede ,l’assemblea può essere convocata nel luogo piu comodo per tutti.

La Corte d’appello di L’Aquila, con sentenza del 27 settembre 2019, ha rigettato l’impugnazione di una deliberazione assembleare, fondata sulla lontananza del luogo di convocazione della riunione, giacché comunque coincidente con la residenza dalla maggioranza dei condomini.

La Corte d’appello di L’Aquila, con sentenza del 27 settembre 2019, in riforma della decisione di primo grado, ha rigettato l’impugnazione della deliberazione assembleare proposta da una condomina di un edificio sito in Roccaraso, la quale aveva dedotto la sua impossibilità di partecipare alla riunione in quanto convocata in Napoli, presso l’abitazione di uno degli altri condomini.

Ad avviso della Corte d’appello, l’attrice, nonostante le proprie cattive condizioni di salute, avrebbe potuto farsi accompagnare a Napoli per presenziare all’assemblea o far ricorso alle delega, essendosi, del resto, abitualmente svolte proprio in tale città le adunanze condominiali, in quanto luogo preferito dalla maggioranza dei comproprietari. Per i giudici di secondo grado, è del resto “fatto notorio” che molti cittadini campani posseggono case di villeggiatura in Roccaraso. Nessun interesse specifico di taluno dei partecipanti ed alcuna effettiva influenza sull’esito della votazione risultavano, peraltro, dimostrati rispetto allo svolgimento dell’assemblea in Napoli.

A norma dell’art. 66, comma 3, disp. att. codice civile, l‘avviso di convocazione dell’assemblea, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

Come già precisato da Cass. 22 dicembre 1999, n. 14461, il luogo di riunione costituisce elemento essenziale dell’avviso di convocazione dell’assemblea. Quando il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbano essere tenute le riunioni assembleari, l’amministratore ha, tuttavia, il potere di scegliere la sede che, in rapporto alle contingenti esigenze del momento, gli appare più opportuna. Tale potere discrezionale incontra, però, un duplice limite: anzitutto il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l’edificio in condominio; quindi, un secondo limite, costituito dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo a consentire la presenza di tutti i condomini e l’ordinato svolgimento della discussione.

Per le società di capitali, l’art. 2363 codice civile prevede espressamente che l’assemblea debba essere convocata nel comune dove ha sede la società, se lo statuto non dispone diversamente. Ciò significa che l’assemblea possa essere tenuta entro l’ambito del territorio del comune in cui si trova la sede della società, mentre deve ritenersi illegittima la convocazione dell’assemblea in un comune diverso da quello ove si trova la sede sociale, benché distante pochi chilometri e facilmente raggiungibile senza aggravi di costi (Cass. 17 gennaio 2007, n. 1034).

Il condominio, però, non ha una sua “sede” in senso tecnico, ove non abbia designato un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, sicché il suo domicilio finisce per coincidere con quello dell’amministratore che lo rappresenta (cfr. Cass. 2 agosto 2005, n. 16141; Cass. 11 dicembre 1993, n. 12208).

È comunque indicativo l’art. 23 codice procedura civile, il quale, per le cause tra condomini, sceglie il foro competente avendo riguardo al “luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi”, sull’evidente presupposto che ivi si trova il giudice davanti al quale per la maggioranza dei condomini è meno oneroso presenziare, o che comunque lì sono collocati gli interessi comuni ai condomini.

Ove, dunque, il regolamento di condominio non fissi un luogo determinato per lo svolgimento delle riunioni dell’assemblea, non sembra corretto far capo alla città nella quale abbia la residenza la maggioranza dei condomini (tanto più ove la stessa disti, semmai, centocinquanta chilometri dall’edificio condominiale) per individuare la sede più comoda al fine di consentire la presenza di tutti.

Riferimenti normativi:

Art. 66, comma 3, disp. att. c.c.

Art. 2363 c.c.

Art. 23 c.p.c.

Corte d’Appello di L’Aquila, sentenza 27 settembre 2019, n. 1531