Condominio: l’acquirente paga le spese insolute precedenti l’acquisto, salvo poi rivalersi sul venditore

Quando si acquista un appartamento che fa parte di un condominio il timore è quello di trovarsi onerati del pagamento delle spese condominiali che il vecchio proprietario abbia eventualmente lasciato in arretrato, in quanto l’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino risponde del pagamento dei contributi solidalmente con questo, anche se tale obbligo è limitato nel tempo e resta circoscritto ai contributi relativi all’anno in corso e a quelli relativi all’anno precedente l’acquisto. E’ quanto si legge nella sentenza del Giudice di Pace di Trapani del 7 gennaio 2019.

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI:
Conformi:	Cass. civ. sez. VI, 22 marzo 2017, n. 7395 Cass. civ. sez. II, 2 maggio 2013, n. 10235 Cass. civ. sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654
Difformi:	Non si rinvengono precedenti in termini

Il Giudice di pace di Trapani, con sentenza del 7 gennaio 2019, ha precisato che l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare; nel rapporto tra venditore e acquirente, però, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, risulta operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare è tenuto a corrispondere soltanto le spese condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere degli oneri condominiali sorti in epoca anteriore, questi ha diritto a rivalersi nei confronti del venditore moroso.

Fatto e decisione

Accade spesso che l’acquirente di un’unità immobiliare facente parte di un condominio si accorga solo dopo il rogito che il venditore non ha saldato parte degli oneri condominiali.

In tali casi trova applicazione l’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., il quale dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente (il subentro va correlato all’atto di compravendita).

In particolare la norma stabilisce una solidarietà relativamente al debito esistente al tempo della vendita per l’anno in corso e per l’anno anteriore.

Ciò significa che il condominio ha il potere di agire per i debiti in questione sia nei confronti del venditore sia nei confronti dell’acquirente.

È chiaro che al condominio conviene agire nei confronti dell’acquirente (nuovo condomino) poiché in tal modo può ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e ha come interlocutore un soggetto proprietario di immobile (mentre il recupero crediti nei confronti del venditore – che non è più condomino – è certamente più complesso).

In ogni caso qualora l’acquirente, al quale sia richiesto il pagamento degli oneri condominiali ai sensi dell’art. 63, 4 comma, disp. att. c.c., adempia all’obbligazione solidale, egli può comunque richiedere il rimborso al precedente proprietario. È quanto accaduto nella vicenda esaminata dal Giudice di pace di Trapani che ha portato alla pronuncia in commento.

Nel caso esaminato l’acquirente di un appartamento, facente parte di un caseggiato, dopo aver acquistato l’immobile si accorgeva che la società venditrice non aveva corrisposto quote condominiali relative all’anno di gestione in corso e di quello precedente.

Successivamente il condominio, avvalendosi del citato art. 63, comma 2, disp. att. c.c., richiedeva giudizialmente, alla nuova condomina, oneri condominiali residui e non versati.

Di conseguenza l’acquirente citava in giudizio, davanti al giudice di pace di Trapani, la società venditrice per richiedere il rimborso dell’importo pagato con relativi interessi.

All’esito dell’istruzione dibattimentale e sulla scorta della documentazione prodotta dall’attrice, il giudice trapanese ha ritenuto ampiamente condivisibile l’assunto difensivo con la conseguenza che la società convenuta è stata condannata a corrispondere alla nuova condomina sia l’importo pagato alla collettività condominiali (oltre interessi), a titolo di rivalsa per il pagamento di oneri condominiali residui, nonché le spese di lite.

Vendita e spese condominiali: il rapporto condominio-acquirente

Per comprendere la decisione del Giudice di pace di Trapani bisogna considerare come l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., limiti al solo biennio precedente all’acquisto l’obbligo dell’acquirente (nuovo condomino) di versare, in solido con il dante causa (venditore, non più condomino), i contributi da costui dovuti al condominio.

A sostegno di quanto sopra si può rilevare che il legislatore, se avesse inteso rendere il condomino acquirente responsabile illimitatamente del pagamento dei contributi nei confronti del condominio, non avrebbe ritenuto necessaria la previsione normativa di cui all’art. 63, disp. att. c.c. (che non è in contrasto con i principi contenuti nell’art. 1123 c.c.), rendendola, peraltro, inderogabile, ma avrebbe ritenuto sufficiente la previsione di cui all’art. 1104 c.c. (che rende l’acquirente obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente a pagare i contributi da quest’ultimo dovuti e non versati).

Si deve quindi escludere che una clausola di natura contrattuale del regolamento possa stabilire un’estensione non prevista da una norma di legge inderogabile del particolare tipo di responsabilità solidale del nuovo condomino, anche all’evidente fine di non alimentare incertezze capaci di ostacolare la circolazione dei beni (Cass. civ. sez. II, 12 aprile 2019, n. 10346). Del resto la circostanza che il legislatore abbia previsto una nuova obbligazione, limitandola alla durata biennale, fa ritenere che lo stesso abbia voluto operare un contemperamento degli interessi della collettività condominiale e del nuovo condomino e limitare temporalmente l’obbligo solidale.

Di conseguenza per le spese dovute e non versate nel biennio che precede l’acquisto a rispondere verso il condominio è il venditore non operando la solidarietà di cui all’art. 63, 4 comma, disp. att. c.c.indipendentemente dall’inserimento di quel debito nei rendiconti degli anni successivi a quello in cui è sorto.

In ogni caso si deve tenere conto che, con riferimento al periodo indicato dall’art. 63, per “anno” debba intendersi non quello solare, ma quello di gestione, comprendente sempre 365 giorni, a partire dalla data scelta dall’assemblea dei condomini o fissata nel regolamento (ad esempio, dal 30 giugno e non dal 1° gennaio).

La nascita dell’obbligo delle spese ordinarie

Per stabilire se gli oneri condominiali che il venditore non aveva versato prima del rogito possano essere richiesti all’acquirente dell’unità immobiliare bisogna verificare se l’obbligo di pagare i contributi insoluti sia nato nell’anno in corso e quello precedente l’acquisto.

A tale proposito la giurisprudenza più recente ritiene necessario distinguere tra spese necessarie per la manutenzione ordinaria e spese relative ad interventi di manutenzione straordinaria ed ad innovazioni rilevanti.

Per quanto riguarda le spese ordinarie la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale da parte dell’amministratore nelle cui attribuzioni rientra erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

L’erogazione effettiva di dette spese – quali ad esempio il servizio di riscaldamento, le utenze, il servizio di portineria – non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale, trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore.

L’assenso dell’assemblea sarà invece necessario in sede di approvazione del rendiconto consuntivo, strumento questo con cui si accertano le spese e si approva lo stato di riparto definitivo che legittima l’amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote a loro carico.

Del resto l’adempimento dell’obbligo di riscossione condiziona di fatto l’erogazione delle spese che, in mancanza dei fondi necessari, non potrebbero essere affrontate dalla collettività condominiale impossibilitata a far fronte al pagamento dei propri fornitori.

Vendita e spese straordinarie

L’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese straordinarie di manutenzione delle parti comuni dell’edificio non sorge per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta.

Al contrario per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino: in tal caso, quindi, l’obbligo di contribuire alle spese discende direttamente dalla delibera dell’assemblea.

Ne consegue che, in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea; pertanto, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente e l’acquirente ha diritto a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.

Spese e rapporto tra alienante ed acquirente

Il meccanismo del subentro dell’acquirente di un’unità immobiliare facente parte di un condominioriguarda solo il rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare (cioè tra condominio, venditore ed acquirente), non anche nel rapporto tra questi ultimi (cioè venditore e compratore).

In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni: infatti l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

L’acquirente dell’unità immobiliare è tenuto quindi a corrispondere all’amministratore gli oneri condominiali per la gestione in corso al momento dell’acquisto e per quella precedente, ma ha altresì il diritto di richiedere il rimborso al venditore per tutti gli oneri riferiti al momento precedente la data dell’acquisto.

In ogni caso per evitare problemi non è sufficiente la dichiarazione del venditore, pure se scritta nel rogito, di farsi carico delle spese maturate sino alla vendita, ma è invece indispensabile una lettera sottoscritta dall’amministratore con cui si confermi che sino alla data della vendita sono state integralmente pagate le spese straordinarie ed ordinarie relative al bene compravenduto sino a quel momento maturate, e che non sono state deliberate spese per opere straordinarie la cui esecuzione (e relativo onere economico) è prevista successivamente al rogito.

Riferimenti normativi:

Art. 63, commi 2 e 4, disp. att. c.c.

Art. 1123 c.c.

Art. 1104 c.c.

Giudice di Pace di Trapani, sentenza 7 gennaio 2019