Condono edilizio: fa fede la data di ultimazione delle opere

La disciplina relativa al condono edilizio nasce con la finalità ultima di garantire un sostegno di legalità e sicurezza a tutte quelle opere realizzate con requisiti contrari alle norme urbanistiche, sottraendole alle relative sanzioni. La struttura del condono edilizio prevede un iter procedurale definito di sanatoria, il quale in seguito al rilascio di un’autorizzazione successiva alla realizzazione dell’opera (post eventum), consente di evitare l’adozione di provvedimenti sanzionatori a carico del responsabile. Lo stabilisce il Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza 5 gennaio 2021 n. 150.

La disciplina relativa al condono edilizio fa capo a tre interventi normativi.

In primo luogo, rileva la Legge 28 febbraio 1985, n. 47, recante norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, il cui capo I e le relative disposizioni andarono a sostituire l’art. 32, Legge 17 agosto 1942, n. 1150 e gli articoli 15 e 17, legge 28 gennaio 1977, n. 10.

Gli articoli 3 – 22, 25 (comma 4), 45 – 48 e 52 furono soggetti ad abrogazione da parte dell’articolo 136 del D.P.R. n. 380 del 2001, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, pubblicato in G.U. il 20 ottobre 2001.

Accadimenti successivi all’emanazione della Legge del 1985, tra i quali un esubero di domande presentate, hanno determinato un secondo intervento normativo, con il d.l. n. 468/1994, trasfuso poi nell’art. 39 della Legge n. 724/1994, recante misure di razionalizzazione della finanza pubblica, entrata in vigore il 1° gennaio 1995.

Terzo e ultimo intervento normativo avvenne con il d.l. n. 269/2003, convertito nella l. n. 326/2003 – che ne detta la relativa disciplina all’art. 32 (Misure per la riqualificazione urbanistica, ambientale e paesaggistica, per l’incentivazione dell’attività di repressione dell’abusivismo edilizio, nonché per la definizione degli illeciti edilizi e delle occupazioni di aree demaniali), dichiarato illegittimo dalla Corte Cost. n. 196 del 2004 nella parte in cui non prevede che la legge regionale di cui al comma 26 debba essere emanata entro un congruo termine da stabilirsi dalla legge statale.

In particolare, il comma 25 del predetto articolo prevede che il nuovo condono si applica alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi. In considerazione di quanto previsto dal co. 2 dell’art. 31 Legge n. 47/1985, applicabile anche al nuovo condono, per opere ultimate (il post eventum citato in precedenza) devono intendersi gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente.

La presente legge è stata successivamente modificata con d.l. n. 168/2004, convertito nella Legge n. 191/2004, recante interventi urgenti per il contenimento della spesa pubblica.

Al 2003 fa riferimento l’ultimo condono edilizio.

Parallelamente vige la sanatoria edilizia (detta anche “accertamento di conformità”): misura ordinaria e sempre vigente, differente in tema di requisiti rispetto al condono edilizio, sancita negli articoli 36 e 45 del DPR 380/01.

Nel trattato dal Consiglio di Stato sez. VI, con sentenza del 5 gennaio 2021 n. 150, il privato presentò presso il Comune di Monterotondo, istanza finalizzata alla richiesta di condono edilizio in data 9 dicembre 2004, rispettando quanto sancito dalla Legge del 24 novembre 2003 n. 326, il cosiddetto terzo condono.

Tale istanza fu respinta e soggetta a diniego, a causa del mancato rispetto del termine di ultimazione delle opere. Pertanto, il privato presentò ricorso per l’annullamento del diniego dinnanzi al Tar per il Lazio, il quale si espresse con sentenza n. 8546 del 2 ottobre 2013, respingendo il ricorso. Contro tale pronuncia del Tar, e allo scopo di riformarne la sentenza, l’avente causa ha presentato ricorso dinnanzi al Consiglio di Stato.

Tutta la vicenda in esame ha come filo conduttore l’onere di provare l’epoca di realizzazione dell’abuso, che ha costituito la motivazione madre della decisione del Tar e successivamente del Consiglio di Stato.

Al richiedente venne infatti contestato il non aver fornito adeguato supporto documentale a fronte della sua richiesta e in virtù del soddisfacimento dell’onere sopra citato.

Il privato, che dinanzi al Consiglio di Stato presentò le stesse prove addotte in primo grado, sostenne l’errore in capo al Comune di aver basato il proprio convincimento e quindi diniego, sulla dichiarazione del direttore dei lavori del 1° agosto 2003, reputato mero atto unilaterale. Va sottolineato, poi, che l’amministrazione inoltrò al privato un preavviso di diniego il 1° agosto 2003, successivo alla dichiarazione del direttore dei lavori, il quale in sede di rinuncia all’incarico, riferì di aver riscontrato che alla data del 1° agosto 2003 non era stata realizzata ancora nessuna opera edile. Alla luce di questa dichiarazione, l’appellante si limitò a negare che si trattasse di quel preciso stato di fatto.

La questione che emerse, come già accennato sopra, riguardò l’onere probatorio gravante sulla parte richiedente, e la necessità di supportare la propria richiesta con elementi idonei quali fotografie, fatture o sopralluoghi.

Il Consiglio di Stato ha pertanto confermato e ribadito la linea perseguita anzitempo dall’amministrazione prima, e dal Tar in sede di ricorso, stabilendo che per ritenere fondata la richiesta in esame fosse necessaria una documentazione certa ed univoca, sull’evidente presupposto che nessuno meglio di chi richiede la sanatoria e ha realizzato l’opera può fornire elementi oggettivi sulla data di realizzazione dell’abuso» (cfr. ex multis, Cons. stato sez. VI, 1 ottobre 2019, n. 6578), promuovendo quindi l’operato dell’amministrazione nel negare il condono, e del Tar nel respingere il primo ricorso.

Il ricorso è stato pertanto respinto dalla sezione sesta del C.d.S. e l’appellante è stato condannato al pagamento delle spese di giudizio pari a euro 2.000,00 oltre accessori di legge.

Riferimenti normativi:

Art. 32, L. n. 1150/1942

Art. 31, L. 28 febbraio 1985, n. 47

Art. 39, L. n. 724/1994

Art. 36, Dpr n. 380/2001

Art. 45, Dpr 380/2001

Art. 32, L. n. 326/2003

1. n. 191/2004

Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza 5 gennaio 2021 n. 150