Deroga contrattuale al beneficium excussionis in materia condominiale 

Sempre più spesso i contratti di appalto per lavori edili a favore di un condominio vengono predisposti inserendo apposite clausole che tendono a limitare la possibilità per il creditore di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti – dopo l’infruttuosa esecuzione nei confronti di quelli morosi – o, addirittura, escludono che l’obbligazione derivante dal contratto sia assunta dal condominio nella sua interezza, ma vada, bensì, riferita ai singoli condomini in ragione delle quote millesimali.

Che efficacia hanno tali clausole?

Per rispondere a questa domanda occorre partire da un’attenta lettura delle norme. L’art. 63 comma II disp. att. c.c. è la disposizione normativa che prevede il beneficium excussionis a favore dei condomini in regola con i pagamenti, stabilendo che, prima di agire esecutivamente nei loro confronti, il creditore debba aver infruttuosamente agito in executivis contro quelli morosi.

Tale norma è definita inderogabile dall’art. 72 disp. att. c.c.; da ciò consegue che le parti non possano accordarsi per stabilire una diversa regolamentazione dei rapporti tra di loro intercorrenti in deroga, appunto, al disposto legislativo.  Tali principi hanno indotto la giurisprudenza di merito ad affermare testualmente che “La norma contenuta nell’art. 63 Disp. Att. c.c. deve essere interpretata nel senso che, qualora vi sia un condomino moroso, il creditore (qualunque sia la somma per cui va creditore) debba sempre preliminarmente agire nei confronti del condomino moroso, anche nell’ipotesi in cui vi siano somme accreditate sul conto corrente condominiale. Del resto, se il creditore potesse agire direttamente nei confronti del conto corrente condominiale, senza preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi, risulterebbe svuotata dal di dentro la ratio della norma, il cui obiettivo è proprio quello di fare in modo che, qualora vi siano condomini morosi, debba essere tutelato ogni cespite patrimoniale riferibile ai condomini in regola con i pagamenti. Dalle osservazioni in punto di diritto svolte sopra deriva che il creditore non può sottoporre a pignoramento le somme accreditate sul conto corrente intestato direttamente al condominio senza aver preliminarmente agito, verso il condomino moroso, non rilevando l’entità della morosità (se sia inferiore o maggiore rispetto al credito)”[cfr. Trib. Teramo, ord. 18.04.2019].

Discutibile appare la decisione che si commenta, in cui il Trib. Frosinonen. 944/23 pare ritenere legittima, invece, una deroga a tali criteri normativamente imposti che renderebbe illegittimo, se adeguatamente previsto in contratto, che l’impresa appaltatrice agisse nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti dopo aver agito esecutivamente in maniera infruttuosa contro i morosi. Addirittura, si potrebbe prospettare – in tesi – la possibilità che un’apposita delibera condominiale ponga le spese per i lavori a carico dei singoli condomini pro quota e non del condominio. Si tratta di ricostruzione, su cui si attende il pronunciamento della Corte di Cassazione che, se accolta, finirebbe per penalizzare oltre misura la ditta appaltatrice disequilibrando il sistema a favore dei condomini già tutelati dal regime di parziarietà dell’obbligazioni condominiali[Cfr. Cass. Civ. SS.UU. n. 9148 del 2008].

Avv. TOMMASO GASPARRO

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