PARTE QUARTA

Proseguendo questa analisi, verrà compiuto qualche breve cenno ai profili di responsabilità di figure quali notaio, agente immobiliare e amministratore di condominio, prima di un breve excursus riguardo i reati in materia edilizia nella prossima parte quinta.

Quanto al notaio, trattasi, come noto, di pubblico ufficiale al quale lo Stato affida il potere di Pubblica Fede, cioè il valore di prova legale, agli atti che stipula. Sicuramente tra i reati propri del notaio che possono essere compiuti in una compravendita immobiliare spicca quello di “Falsità ideologica commessa dal pubblico ufficiale in atti pubblici” di cui all’art. 479 c.p..

In tema, si è affermato in giurisprudenza [Cass. Sez. V, 10 ottobre 2008 n. 43391] che “il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, ha il dovere di esprimersi in linguaggio adeguato alle conoscenze e all’intelligenza di chi deve sottoscrivere l’atto e, quindi, di accertare che il sottoscrittore ne abbia compreso il significato e le implicazioni”. Ancora, giusta Cass. Sez. V, 7 luglio 2005 n. 45295, “integra il reato di falso ideologico commesso dal pubblico ufficiale in atto pubblico la condotta del notaio che proceda ad autenticare in calce ad una procura speciale sottoscrizione non apposte in sua presenza, in quanto detta attestazione – riconducendo tali sottoscrizioni ai rispettivi autori apparenti – comprova l’esistenza di un fatto in realtà resistente”.

Ancora, il notaio può, in queste circostanze compiere il diverso reato di “Falsità ideologica commessa dal pubblico ufficiale in certificati o in autorizzazioni amministrative” exart. 480 c.p.; lo stesso dicasi in relazione alla fattispecie di “Peculato” di cui all’art. 314 c.p.: in tale senso “Integra la condotta di peculato la condotta del notaio che si appropria di somme ricevute dai clienti a titolo di sostituto di imposta in relazione ad atti di compravendita immobiliare rogati” [cfr. Cass., Sez. VI, 23 maggio 2024 n. 33856]. Il notaio può incorrere, a titolo concorsuale, in altre fattispecie penali quali frode fiscale, bancarotta fraudolenta patrimoniale o lottizzazione abusiva.

Passando invece ad affrontare la figura dell’agente immobiliare [il mediatore a cui fa riferimento l’art. 1754 c.c.] egli può incorrere nel reato di “Esercizio abusivo di una professione” ai sensi dell’art. 348 c.p., di “Circonvenzione di persone incapaci” exart. 643 c.p.e/o “Appropriazione indebita”, fattispecie delineata dall’art. 646 c.p..

Tanto il notaio quanto l’agente immobiliare sono sottoposti agli obblighi antiriciclaggio di cui al d. lgs. n.231/2007.

Per quanto, infine, concerne l’amministratore di condominio, tra le molteplici fattispecie astrattamente integrabili spiccano l’”Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina” exart. 677 c.p. e quando il condominio è anche un “luogo di lavoro” la “Rimozione od omissione dolosa di cautele contro gli infortuni sul lavoro” ex art. 437 c.p. o “Omissione colposa di cautele o difese contro disastri o infortuni sul lavoro”ex art. 451 c.p.. L’amministratore, inoltre, viene, di norma, investito del ruolo di responsabile dei lavori ma, quand’anche dovesse essere un’altra persona diversa ad essere a ciò nominata, egli è sempre committente. Ciò determina la sua sottoposizione ai medesimi obblighi del datore di lavoro in relazione alla prevenzione degli infortuni sul lavoro secondo le sanzioni previste dall’art. 157 d. lgs. n. 81/2008.

Avv. TOMMASO GASPARRO

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