Da tempi risalenti, esiste una regolamentazione civilistica, come noto, delle aperture sul fondo del vicino oggi recepita nel codice civile.

Si fa riferimento alle norme che regolamentano la costruzione ad esempio di finestre o delle grate, di quelle opere edilizie, in altri termini, che di norma interessano una costruzione edilizia e che creano dei conflitti tra gli interessi dei vicini, sia in relazione alla realtà agricola (cui fa riferimento il codice civile letteralmente parlando di fondi) sia in un contesto urbano e cittadino (a cui quelle stesse norme si applicano).

Ai sensi dell’art. 900 c.c. le opere edilizie in parola devono essere distinte in due categorie: le luci e le vedute che, a differenza delle prime, sono vere e proprie finestre che consentono di affacciarsi e guardare di fronte di lato e in obliquo garantendo al proprietario, in altri termini, l’inspicere et prospicere.

Pur senza tralasciare la circostanza che le vedute possono dar luogo ad un diritto reale di servitù anche per usucapione, l’appartenenza di ogni singolaapertura in una costruzione edilizia alla prima o alla seconda categoria è questione interpretativa da compiersi in sede di merito secondo i criteri stabiliti dalla Nomofilachia nella sentenza Cass.Civ.n.25864/2001.

Focalizzando pertanto l’attenzione sulla regolamentazione normativa delle vedute, l’art. 907 c.c. stabilisce che esse non possano essere edificate ad una distanza inferiore ai 3 metri dal muro del vicino, fatte salve le diverse e superiori distanze stabilite dai piani regolatori generali o dai regolamenti comunali.

Quid iuris se, la costruzione di una finestra in violazione della regola sulle distanze legali avviene in assenza di autorizzazioni urbanistiche? In questi casi, in altri termini, permane il diritto del proprietario danneggiato dalla costruzione in violazione della distanza minima a far arretrare la costruzione illegale?

La Corte di Cassazione, nella recente ordinanza n. 26114/2025 ha avuto modo di stabilire in maniera chiara, sul punto, che “gli atti amministrativi relativi all’attività edilizia riguardano i rapporti tra privato e amministrazione e non incidono sui rapporti di vicinato, che sono regolati dal diritto privato. Pertanto, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di Appello, non può essere negato il diritto all’osservanza della distanza di cui all’art. 907 c.c. per il fatto che la veduta rispetto alla quale viene lamentata l’inosservanza del distacco sia, “dal punto di vista urbanistico non regolare”.

Avv. TOMMASO GASPARRO

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