Com’è noto, ai sensi dell’art. 1669 c.c., nelle ipotesi di costruzione di edifici o di immobili destinati per natura a lunga durata l’appaltatore è responsabile per dieci anni dal compimento dell’opera nelle ipotesi di rovina totale o parziale della costruzione o per vizio del suolo.
Tale disposizione normativa assume un ruolo centrale nella disciplina normativa del contratto di appalto e, ripercorrendone la storia applicativa, può evidenziarsi come essa delinei una garanzia inderogabile di carattere extracontrattuale [Cass. Civ. n. 26609/2008] il che comporta altresì che la responsabilità dell’appaltatore possa essere fatta valere non solo dal committente o dai suoi aventi causa, ma, andando anche oltre il dettato letterale dell’art. 1669 c.c., da qualunque terzo danneggiato, in aggiunta alla differente articolazione dell’onere della prova.
Tale responsabilità non si configura, invece, in caso di modifica o riparazione di un edificio esistente [Cass. 22 novembre 2007 n. 24143]; e, se accertata la responsabilità dell’appaltatore può essere per equivalente ma anche in forma specifica consistendo in questa ultima ipotesi nella riparazione o ricostruzione dell’edificio [Cass. 18 aprile 1980 n. 2561;Cass. 7 maggio 1984 n. 2763].
Molto interessante è l’assunto giurisprudenziale secondo il quale tale responsabilità è invocabile anche nel caso di contratto di compravendita immobiliare, pur in assenza di qualsiasi contratto di appalto, se l’acquirente acquista un immobile nuovo e il venditore sia anche costruttore o, addirittura, pur non essendo costruttore, abbia fatto realizzare l’opera da terzi, mantenendo un potere di indirizzo nei loro confronti [Cass. 4 febbraio 2014 n. 2436,Cass. 15 novembre 2013 n. 25767;Cass. 31 marzo 2006 n. 7634].
Questo rischio può, ovviamente essere gestito da parte del costruttore rivolgendosi al mercato assicurativo e stipulando apposita polizza di copertura dai danni. In un caso specifico, a tutela dell’acquirente, questa possibilità diviene un obbligo ed è in ipotesi di immobili da cui costruire secondo il disposto del d. lgs. n. 122/2005.
Ai sensi dell’art. 4 di detta norma, infatti, “Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.
Facendo applicazione di quanto statuito dalla Corte di Cassazione, la disposizione in esame non si applica ad una serie di casi molto frequenti nella prassi e, segnatamente, in ipotesi di:
- contratto preliminare avente ad oggetto immobili su carta;
- contratto preliminare relativo ad un immobile finito, tale intendendosi l’immobile che versa in uno stato tale da consentire la richiesta del certificato di agibilità;
- contratto definitivo di compravendita concluso da soggetto non qualificabile come costruttore;
- contratto definitivo di compravendita concluso dal costruttore, a lavori ultimati, e non preceduto da contratto preliminare concluso in fase di costruzione.
In relazione all’ultimo dei summenzionati casi, e conclusivamente, giova sottolineare come il costruttore che abbia realizzato l’immobile, ma che lo venda già ultimato, senza aver concluso con l’acquirente alcun contratto preliminare durante la fase di costruzione, compresa tra richiesta del permesso e richiesta dell’agibilità, sarà sicuramente responsabile, ai sensi dell’art. 1669 c.c., in caso di rovina, pericolo di rovina o gravi danni, che si verifichino nei 10 anni dal completamento dell’opera, ma non avrà alcun obbligo legale di consegnare all’acquirente la polizza di assicurazione.
Avv. TOMMASO GASPARRO
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