Con il contratto preliminare di compravendita immobiliare, comunemente noto come “compromesso”, venditore e acquirente si impegnano formalmente a concludere, in un secondo momento, il contratto definitivo di compravendita (il cosiddetto rogito notarile) che trasferirà effettivamente la proprietà dell’immobile. Ma una volta firmato, questo impegno ha una sorta di “data di scadenza”? E quali sono le implicazioni se il compromesso viene trascritto nei registri immobiliari? Cerchiamo dunque di comprendere quando scade il compromesso immobiliare e che succede se trascritto. A tal fine dobbiamo distingue la durata dell’obbligo contrattuale vero e proprio dalla durata degli effetti specifici della trascrizione. Questa guida esplorerà entrambi gli aspetti.
Cos’è il contratto preliminare (compromesso) e cosa comporta?
Il contratto preliminare è un accordo a tutti gli effetti vincolante (e quindi azionabile in giudizio) con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto, quello definitivo, alle condizioni già stabilite nel preliminare stesso . Il compromesso serve quindi solo a vincolare venditore e acquirente alla stipula dell’affare definitivo, affinché nessuno dei due, nel frattempo, si tiri più indietro. E ciò perché, molto spesso, le parti hanno bisogno di tempo per preparare le pratiche, i documenti, il mutuo bancario e il trasferimento.
L’obbligazione principale che sorge dal compromesso è quindi quella di prestare il consenso per la conclusione del contratto definitivo di compravendita. Esso non trasferisce immediatamente la proprietà, ma crea un forte vincolo giuridico a farlo in un secondo momento. Di norma il preliminare indica la data in cui le parti si dovranno recare dal notaio per la firma del rogito, specificando il giorno, il mese e l’anno. Ma ben può indicare solo un termine massimo (ad esempio «entro il 30 aprile di quest’anno»). È raro – ma non impossibile – che il preliminare non specifichi alcuna data, lasciando alle parti la libertà di accordarsi, in un secondo momento, sul momento della stipula del contratto definitivo.
Dopo quanto tempo si prescrive il diritto a stipulare il definitivo?
Come ogni diritto derivante da un contratto, anche il diritto di pretendere la stipula del contratto definitivo è soggetto a prescrizione. Se il titolare di tale diritto (il promissario acquirente o il promittente venditore) non lo esercita per il tempo stabilito dalla legge, il diritto si estingue.
Il termine ordinario di prescrizione per i diritti nascenti da un contratto è di dieci anni, come previsto dall’art. 2946 del Codice Civile. Questo termine si applica anche al diritto di ottenere l’adempimento del contratto preliminare.
Il momento da cui iniziano a correre i dieci anni di prescrizione (il cosiddetto dies a quo) è fondamentale e dipende da quanto pattuito nel preliminare riguardo al termine per la stipula del contratto definitivo:
– Se nel compromesso è fissato un termine per il rogito: Il diritto a esigere la stipula del definitivo diventa esigibile solo alla scadenza di tale termine. Di conseguenza, il termine di prescrizione decennale inizierà a decorrere dalla data di scadenza del termine pattuito per la stipula del contratto definitivo.
Esempio. Se il compromesso firmato il 1° giugno 2025 prevede che il rogito debba avvenire entro il 31 dicembre 2026, il diritto a pretendere il rogito si prescriverà il 31 dicembre 2036 (10 anni dopo la scadenza del termine).
– Se nel compromesso non è fissato un termine per il rogito: In assenza di un termine specifico, la prestazione (cioè la stipula del definitivo) è considerata immediatamente esigibile, secondo la regola generale dell’articolo 1183 del Codice Civile. In questo caso, il termine di prescrizione decennale inizia a decorrere dalla data di conclusione del contratto preliminare stesso (Cass. Civ., Sez. 2, N. 21497 del 31-07-2024 ).
Facciamo un esempio. Se il compromesso viene firmato il 1° giugno 2025 senza indicare una data per il rogito, il diritto a pretendere la stipula si prescriverà il 1° giugno 2035. Sebbene una parte possa teoricamente rivolgersi al giudice per chiedere la fissazione di un termine (ex art. 1183 c.c.), la mancata richiesta non impedisce alla prescrizione di iniziare a correre (Cass. Civ., Sez. 2, N. 21497 del 31-07-2024). Anche clausole vaghe come “rogito appena possibile” vengono interpretate secondo buona fede, e un ritardo eccessivo può configurare inadempimento.
Indipendentemente dalla sua trascrizione, quindi, l’obbligo di stipulare il contratto definitivo e il relativo diritto si estinguono per prescrizione se non esercitati entro dieci anni dal momento in cui sono diventati esigibili.
A cosa serve trascrivere il contratto preliminare?
La trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari, introdotta dall’articolo 2645-bis del Codice Civile, non incide sulla durata o sulla validità intrinseca degli obblighi contrattuali (che, come visto, seguono le regole della prescrizione). La sua funzione è quella di offrire al promissario acquirente una tutela “prenotativa” e di “opponibilità” nei confronti di terzi. In questo modo, se il venditore dovesse stipulare un altro contratto di compravendita, tra i due promissari acquirenti prevarrebbe chi dei due ha trascritto prima il compromesso, a prescindere dalla data della stipula. E, allo stesso modo, se un creditore del venditore dovesse trascrivere una ipoteca o un pignoramento dopo la trascrizione del preliminare, questi pesi non potrebbero essere opposti all’acquirente (il quale prevarrebbe).
Non trascrivere il compromesso significa esporsi al rischio che un terzo, con una trascrizione regolare, possa vantare un diritto incompatibile con quello dell’acquirente e prevalere su di lui.
Per poter essere trascritto, il preliminare deve avere ad oggetto la conclusione di contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti reali immobiliari (quelli elencati nell’art. 2643, nn. 1, 2, 3 e 4 c.c.) e deve risultare da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (Cass. Civ., Sez. 1, N. 5550 del 03-03-2025).
Dunque, l’effetto principale della trascrizione del preliminare è che la successiva trascrizione del contratto definitivo prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare. In pratica, è come se il promissario acquirente “prenotasse” gli effetti della futura trascrizione del definitivo, rendendoli opponibili ai terzi dalla data in cui ha trascritto il preliminare.
Quanto dura l’efficacia della trascrizione del preliminare?
L’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare non è illimitato nel tempo. L’articolo 2645-bis, comma 3, del Codice Civile stabilisce che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se la trascrizione del contratto definitivo (o di altro atto esecutivo del preliminare, o della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica) non avviene entro il termine più breve tra i seguenti:
- entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo;
- in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.
Altro esempio. (scadenza termine di un anno): Compromesso trascritto il 1° marzo 2025. Data pattuita per il rogito: 1° febbraio 2026. Se il rogito (e la sua trascrizione) non avviene entro il 1° febbraio 2027 (cioè un anno dopo la data prevista per il rogito), la trascrizione del preliminare perde i suoi effetti, anche se non sono ancora trascorsi tre anni dalla sua effettuazione.
Cosa succede se scadono i termini della trascrizione del preliminare?
La cessazione degli effetti della trascrizione del preliminare comporta la perdita dell’effetto prenotativo: eventuali trascrizioni o iscrizioni (ad esempio, pignoramenti, ipoteche) eseguite da terzi contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare ma prima che scadesse il termine di efficacia di quest’ultima, diventano opponibili al promissario acquirente. In pratica, egli perde la priorità che aveva acquisito.
Si può “rinnovare” la trascrizione del preliminare per estenderne gli effetti?
Se i termini di efficacia della trascrizione del preliminare (un anno dalla data per il definitivo o tre anni dalla trascrizione stessa) scadono, non è possibile “rinnovare” la vecchia trascrizione per prolungarne gli effetti. Un’eventuale nuova trascrizione del medesimo preliminare (ad esempio, a seguito di un accordo di proroga del termine per il definitivo) sarebbe considerata a tutti gli effetti una nuova trascrizione, che prenderebbe grado (cioè, ordine di priorità) solo dal momento della sua esecuzione e non potrebbe retroagire né collegarsi agli effetti della precedente trascrizione ormai inefficace .
Prescrizione del diritto e cessazione effetti trascrizione: sono la stessa cosa?
È fondamentale non confondere la prescrizione del preliminare e la cessazione degli effetti della trascrizione. Vediamo perché.
La prescrizione decennale riguarda il diritto sostanziale di pretendere la stipula del contratto definitivo. Se questo diritto si prescrive, le parti non sono più obbligate a concludere il rogito e l’azione per l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) non può più essere esercitata.
La cessazione degli effetti della trascrizione (dopo 1 o 3 anni) non estingue l’obbligo contrattuale tra le parti. Il preliminare rimane valido ed efficace tra venditore e acquirente (a meno che il diritto alla stipula non sia nel frattempo prescritto) (Cass. Civ., Sez. 2, N. 7634 del 22-03-2025). Tuttavia, la perdita dell’effetto prenotativo della trascrizione significa che il promissario acquirente perde la tutela specifica nei confronti dei terzi. Se, dopo la scadenza degli effetti della trascrizione del preliminare, un terzo trascrive un acquisto o iscrive un’ipoteca sullo stesso immobile, questi prevarrà sul promissario acquirente, anche se quest’ultimo stipulasse e trascrivesse il definitivo successivamente.
Compromesso non trascritto: quali tutele e scadenze?
Se il contratto preliminar non viene trascritto (ad esempio, perché stipulato con una semplice scrittura privata non autenticata), l’unica “scadenza” rilevante è quella della prescrizione decennale del diritto a ottenere la stipula del contratto definitivo. Non essendoci trascrizione, il promissario acquirente deve “incrociare le dita” poichè non gode di alcuna tutela prenotativa nei confronti di eventuali atti pregiudizievoli compiuti da terzi o dal promittente venditore (salvo le normali azioni a tutela del credito o per inadempimento contrattuale).
Compromesso trascritto: quali tutele e scadenze combinate?
Se il contratto preliminare viene trascritto, il promissario acquirente beneficia di una doppia “finestra temporale”:
– l’efficacia prenotativa della trascrizione dura, al massimo, un anno dalla data pattuita per il rogito o, in ogni caso, tre anni dalla trascrizione stessa. Entro questi termini va trascritto il definitivo o la domanda giudiziale per “bloccare” la priorità;
– l’obbligo contrattuale tra le parti di stipulare il definitivo dura fino alla prescrizione decennale del relativo diritto. La cessazione degli effetti della trascrizione non impedisce di agire per la stipula del definitivo (se il diritto non è prescritto), ma la sentenza o il contratto definitivo saranno opponibili ai terzi solo dalla data della loro successiva trascrizione, senza poter più contare sull’effetto retroattivo garantito dalla trascrizione del preliminare ormai inefficace.”
Cordiali saluti e buone vacanze .
Barbara De Lorenzis
STUDIO LEGALE AVV. BARBARA DE LORENZIS
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