Il Diritto di sopraelevazione spetta sempre al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio

Secondo la Cassazione, sentenza 18 marzo 2019 n. 7563, il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, acquistando la proprietà del lastrico solare, acquisisce il diritto di sopraelevazione, e non necessita di alcun consenso da parte degli altri condomini, a meno che non sia prevista una limitazione convenzionale della norma Ai sensi dell’art. 1127 c.c., il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio oppure il proprietario esclusivo del lastrico solare possono elevare nuovi piani, salvo che risulti diversamente dal titolo.

In materia condominiale, con il termine sopraelevazione si indicano:

gli interventi di nuova costruzione che si eseguono sopra l’ultimo piano o sopra il lastrico solare esistente, aggiungendo uno o più piani in altezza.

Qualora vi sia un proprietario esclusivo della copertura dell’edificio condominiale, è a quest’ultimo che spetta il diritto di sopraelevare, anche se non possegga altre proprietà nel condominio.

È possibile sopraelevare nel rispetto dei limiti posti dall’art. 1127 c.c. e salvo che non sia diversamente previsto (ad es. regolamento di condominio o contratto di acquisto).

Qualora vengano rispettati tutti i limiti previsti dalla legge non è quindi necessario, in linea di principio, il consenso degli altri condomini alla sopraelevazione o alla cessione del diritto di superficie al fine di sopraelevare.

La questione è stata affrontata dalla Corte di Cassazione nel caso in esame.

Il caso

Il condomino Tizio conveniva in giudizio il condomino Caio, esponendo di avergli venduto una porzione di fabbricato e lamentando che aveva realizzato, in sopraelevazione del fabbricato, un ampliamento per una volumetria eccessiva, non corrispondente soltanto alla parte dell’intero edificio di proprietà di Caio, ma anche a quella comprendente un appartamento rimasto di proprietà di Tizio. Chiedeva, pertanto, la condanna di Caio alla parziale demolizione dell’ampliamento o, in subordine, al risarcimento del danno. Caio si costituiva deducendo che con l’atto di vendita era stata ceduta anche la proprietà del lastrico solare sovrastante l’edificio e, quindi, il relativo diritto di sopraelevazione.

Il giudizio innanzi a tribunale ed alla Corte d’Appello

Il Tribunale di Lecce, sezione distaccata di Nardò, condannava Caio a demolire l’intera costruzione, ritenendo che avesse acquisito il diritto di sopraelevazione sul lastrico dell’edificio preesistente soltanto nei limiti della residua potenzialità edificatoria del lotto e tenendo conto della sola quota ideale corrispondente alla porzione di sua proprietà dell’intero stabile.

Caio interponeva appello avverso detta decisione e la Corte d’Appello di Lecce accoglieva il gravame, respingendo la domanda di demolizione. Secondo la Corte d’Appello, infatti, il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio e, pertanto, avendo pacificamente l’appellante (Caio) acquistato la proprietà del lastrico solare, la sopraelevazione doveva ritenersi legittima in quanto non eccedente i limiti previsti dalla normativa edilizia applicabile. Al contrario, nessun diritto spettava all’appellato (Tizio) in relazione al diritto di sopraelevazione, posto che nell’atto di vendita non era stata prevista alcuna limitazione convenzionale dell’art. 1127 c.c.

La pronuncia della Cassazione

Tizio proponeva ricorso per Cassazione, sostenendo che:

1.1. la Corte d’Appello avrebbe erroneamente eseguito il calcolo della volumetria in concreto utilizzabile da Caio senza tener conto dello scorporo della quota inerente all’appartamento ancora di proprietà di Tizio. In questo modo, la Corte d’Appello non avrebbe considerato che Tizio non solo era ancora proprietario di un appartamento all’interno del fabbricato, ma anche che dalla compravendita erano state escluse alcune pertinenze, tra cui un terreno, che erano rimaste di proprietà esclusiva di Tizio e non erano mai entrate a far parte del condominio. Di conseguenza, il giudice d’appello avrebbe dovuto considerare che una parte della volumetria riferita al lotto sul quale insiste il fabbricato non era mai entrata nella disponibilità di Caio;

1.2. in base alla Legge regionale Urbanistica della Puglia, gli standard edilizi sarebbero trasferibili anche autonomamente, con la conseguenza che, quando sullo stesso suolo insistono diversi immobili di proprietà di vari soggetti, la potenzialità edificatoria complessiva espressa dall’area va ripartita tra i vari comproprietari secondo le rispettive quote;

2. la Corte d’Appello avrebbe erroneamente interpretato il contratto di vendita accertando che in esso mancasse la pattuizione tesa a limitare o escludere la possibilità di sopraelevare sul lastrico solare e facendo da ciò derivare la conseguenza che l’acquisto del lastrico solare contenga in sé anche il diritto ad edificare sullo stesso;
3. la Corte d’Appello non avrebbe considerato che l’area alla quale sarebbe connessa la potenzialità edificatoria utilizzata da Caio apparteneva in parte a Tizio; in particolare, ad avviso di quest’ultimo, costituirebbe circostanza pacifica e non contestata il fatto che egli sia proprietario di un’area scoperta non compresa nella compravendita, la quale non sarebbe quindi mai entrata a far parte del condominio relativo all’edificio sopraelevato da Caio.

La Corte di legittimità ha dichiarato inammissibile il motivo n. 1.1 per difetto di specificità, poiché Tizio non ha riportato il testo del contratto o delle sue clausole rilevanti, né ha indicato il momento processuale in cui sarebbe stato depositato e la relativa questione sarebbe stata proposta. La doglianza, pertanto, si risolve in una richiesta di riesame dei documenti allegati nelle fasi di merito, non consentita in Cassazione.

Alle stesse conclusioni è pervenuta per gli altri motivi di ricorso, trattandosi di questioni inerenti il merito della controversia e risolvendosi per lo più in una interpretazione del contratto che non può essere utilmente censurata in Cassazione.

In particolare, il motivo n. 1.2 non coglie la ratio della decisione, posto che la Corte d’Appello ha ritenuto che Caio, avendo acquistato la proprietà dell’intero lastrico solare, aveva acquisito anche la potenzialità ediliziacon il relativo diritto di sopraelevazione.

Quanto al motivo n. 2, la Suprema Corte ha confermato il principio secondo cui il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all’edificio, restando, tuttavia, sempre titolare del diritto di sopralzo.

Con riferimento al motivo n. 3, infine, gli Ermellini hanno ribadito che “l’onere di contestazione riguarda le allegazioni delle parti e non i documenti prodotti, né la loro valenza probatoria la cui valutazione, in relazione ai fatti contestati, è riservata al giudice [di merito]” (Cass. civ., sez. III, n. 12748 /2016).

Il ricorso, pertanto, viene rigettato, le spese seguono la soccombenza e sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso exart. 13, 1–quater del d.P.R. n. 115/2002.

Riferimenti normativi:

Art. 1127 c.c.

Cassazione civile, sez. II, sentenza 18 marzo 2019 n. 7563