Illecita la tettoia in legno del ristorante se ostacola l’accesso dei condomini

Secondo la Cassazione, ordinanza 20 magio 2019, n. 13506, si deve escludere la liceità della collocazione sopra un marciapiede, da parte di un condomino, di un porticato fisso in legno, stabilmente agganciato alle terrazze, per permettere l’accesso ai clienti della propria attività commerciale di ristorazione, così immutando la destinazione del marciapiede, avente per sua natura, come funzione tipica, quella di consentire il sicuro transito dei pedoni.

A.B. propone ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello di Trieste, che, confermando la decisione di primo grado resa dal Tribunale di Udine, aveva condannato lo stesso A. B., su domanda degli altri condomini del Condominio L. a rimuovere la struttura fissa, costituita da tettoie e portici, posta in essere sul marciapiede comune a servizio dell’attività di ristorante.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso.

In particolare, secondo i Giudici di legittimità, la Corte d’Appello di Trieste ha valutato in sentenza, sulla base delle deposizioni testimoniali, che la struttura fissa realizzata nel 2008 dal Botti al servizio esclusivo della propria attività commerciale avesse comportato un impedimento di fatto all’accesso degli altri condomini sul marciapiede e sull’area condominiale.

La decisione della questione di diritto raggiunta nell’impugnata pronuncia è conforme all’orientamento giurisprudenziale secondo cui, in tema di condominio negli edifici, il disposto dell’art. 1102 c.c., in forza del quale ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità più intensa, o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, presuppone, pur sempre, che l’utilità, che il condomino intenda ricavare dall’uso della parte comune, non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima, dovendosi, perciò, escludere la liceità della collocazione sopra un marciapiede, da parte di un condomino, di un porticato fisso in legno, stabilmente agganciato alle terrazze, per permettere l’accesso ai clienti della propria attività commerciale di ristorazione„ così immutando la destinazione del marciapiede, avente per sua natura, come funzione tipica, quella di consentire il sicuro transito dei pedoni; né rileva opporre il fatto che gli altri partecipanti possono ugualmente transitare, in quanto occorre comunque riscontrare, come avvenuto nel caso in esame, che quell’opera si traduce nell’attrazione di una porzione della cosa comune nella sfera di disponibilità esclusiva di un singolo condomino.

Decidendo in ordine ad analoga fattispecie, la giurisprudenza di legittimità ha già affermato come, allorché un atto di autonomia privata, costituente “titolo” agli effetti dell’art. 1117 c.c., stabilisca che lo spazio esterno al fabbricato non sia destinato all’uso o al godimento comune (come conseguente alla presunzione di cui al medesimo art. 1117 c.c.), restando attribuito all’uso esclusivo dei locali di proprietà individuale adibiti ad attività commerciale, viene a costituirsi un rapporto di natura pertinenziale, posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio, legittimato all’instaurazione ed al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli artt. 817, comma 2, e 818 c.c..

E’, tuttavia, evidente che la ravvisabilità di un tale titolo di fonte contrattuale, che attribuisca ad uno o a più condomini l’uso esclusivo di un’area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all’edificio di tutti i partecipanti, costituisce questione di interpretazione, ovvero di ricostruzione dell’esatta volontà negoziale dei condomini, e presuppone un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito.

A tal fine, la Corte d’Appello ha evidenziato come la modifica strutturale operata dal B. avesse cagionato unimpedimento di fatto all’accesso degli altri condomini sul marciapiede e, quindi, anche una violazione delle regole imposte con l’atto di acquisto, che, pur attribuendo ai proprietari degli immobili al piano terra il diritto di uso esclusivo del marciapiede, mantenevano, comunque, il divieto di “ostacolare il passaggio pedonale ai condomini del complesso immobiliare.

Esito del ricorso:

Rigetto

Riferimenti normativi:

Art. 817 c.c.

Art. 818 c.c.

Art. 1102 c.c.

Art. 1117 c.c.

Cassazione civile, sez. II, ordinanza 20 maggio 2019, n. 13506