Il settore immobiliare e tutto ciò che ruota attorno ad esso implica il ricorso a numerosi strumenti contrattuali, sovente predisposti per iscritto, finalizzati al soddisfacimento di interessi di gestione di beni immobili, o di edificazione e ristrutturazione di opere edili.
Un istituto di particolare importanza, sovente nella pratica quasi dimenticato, è quello della multa penitenziale di cui all’art. 1373 comma 3 c.c..
Si tratta di una clausola con la quale le parti prevedono il corrispettivo da pagare per l’esercizio del diritto di recesso e si distingue decisamente dalla clausola penale che può, per giurisprudenza
consolidata, essere ridotta in caso di eccessiva onerosità.
Quando però le parti, e ciò accade sovente, stipulano un contratto di appalto di servizi, per regolare il servizio di manutenzione dell’ascensore condominiale ad esempio, o di opera per realizzare la costruzione o la ristrutturazione di una unità immobiliare o di un edificio, si pone il problema della coesistenza di questo istituto giuridico di parte generale con la previsione dettata dall’art. 1671 c.c. in materia di appalto che riconosce al committente la facoltà di recedere dal contratto a patto di ritenere indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione nella sentenza n. 5368 del 7 marzo 2018, chiarendo che un contratto di appalto possa contenere, in aggiunta a quanto previsto dall’art. 1671 c.c. anche una multa penitenziale.
Le due azioni giudiziarie conseguenti, secondo la Corte “sono sostanzialmente diverse in quanto la prima presuppone l’esistenza di un patto espresso che attribuisca al committente la facoltà di recedere dal contratto prima che questo abbia avuto un principio di esecuzione, nonche’ l’avvenuto esercizio del recesso entro tale limite temporale, ed ha per oggetto la prestazione, in corrispettivo dello “ius poenitendi”, di una somma (“multa poenitentialis”) integrante un debito di valuta e non di valore; la seconda, invece, presuppone l’esercizio, in un qualsiasi momento posteriore alla conclusione del contratto e quindi anche ad iniziata esecuzione del medesimo, di una facoltà di recesso che al committente e’ attribuita direttamente dalla legge ed ha per oggetto un obbligo indennitario”.
La giurisprudenza di merito, inoltre, ha avuto modo di pronunciarsi in relazione ad una differente casistica: un contratto di appalto che prevedeva una clausola (qualificata dal giudice come multa penitenziale) che imponeva ad un condominio il pagamento integrale dei canoni residui in caso di recesso anticipato da un contratto stipulato per la manutenzione dell’ascensore condominiale.
Ad avviso del Tribunale di Nola n. 3346/2024, tale clausola crea una squilibrio di natura giuridica e non meramente economica è da considerarsi vessatoria e, quindi nulla, ai sensi dell’art. 33 cod. cons.
Avv. TOMMASO GASPARRO
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