Un vero e proprio stravolgimento nel settore immobiliare quello provocato dalla sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea del 4 ottobre 2024.

Il pronunciamento, infatti, scardina l’interpretazione fornita dai giudici nazionali dell’art. 5 paragrafo 3 della l. n. 39/1989[1] secondo cui era da considerarsi sempre vietato l’esercizio congiunto della professione di agente immobiliare e di amministratore condominiale.

Tale interpretazione si fondava su ragioni di tutela del consumatore ed era altresì finalizzata a salvaguardare l’indipendenza e imparzialità del mediatore prevenendo eventuali conflitti di interesse attraverso il divieto in parola.

La Corte Europea, adita da un agente immobiliare di Bologna al quale la locale Camera di Commercio aveva vietato di svolgere anche l’attività di amministratore di condominio, smentisce l’interpretazione univoca dei giudici nazionali (nel caso di specie sia il T.A.R. che il Consiglio di Statosent. n. 3655 dell’11 aprile 2023) ritenendo che nella sua rigidità essa contrasti con la Direttiva 2006/123/CE sulla libertà di stabilimento.

A parere dei giudici europei infatti, il divieto generale di cumulo delle due attività è sproporzionato rispetto all’obiettivo di tutela del consumatore, posto che il conflitto è, nei fatti, solo eventuali e non ci sono difficoltà insormontabili al suo accertamento.

Costituirà sicuramente, ad esempio, conflitto di interesse l’attività prestata da un agente immobiliare nella vendita di un immobile sito in un condominio da lui amministrato, ma tale eventualità è, appunto, tale rispetto alla generalità delle attività che un soggetto esercente le due attività può svolgere senza incorrere, concretamente in alcun conflitto di interesse a piena garanzia degli interessi dei consumatori.

L’auspicio è che il legislatore nazionale intervenga al più presto per adeguare la normativa nazionale a quella europea; rebus sic stantibus l’opportunità di ricoprire entrambi i ruoli pare offrire vantaggi competitivi rilevanti. Gli agenti immobiliari possono sfruttare la loro conoscenza approfondita del mercato locale e delle dinamiche condominiali per ampliare la propria base di clienti. Inoltre, la gestione condominiale può creare sinergie con l’attività di mediazione, ad esempio proponendo progetti di riqualificazione o ristrutturazione che rispondano sia agli interessi del condominio che alle esigenze del mercato nel rispetto dei diritti dei consumatori.

Avv. TOMMASO GASPARRO

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[1] Che, nella sua attuale formulazione, statuisce “l’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione ovvero con la qualità di dipendente di tale imprenditore, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o di dipendente o collaboratore di imprese esercenti i servizi finanziari di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi”.