Se l’immobile acquistato ha difetti nascosti, la legge protegge l’acquirente. Esistono tutele specifiche, come la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto. Ecco quali sono i termini e le procedure.

Comprare casa è un passo enorme, spesso il risultato di anni di risparmi. L’ultima cosa che si desidera è scoprire, dopo il rogito, che l’immobile è pieno di problemi, come infiltrazioni o difetti strutturali. Quando ci si trova di fronte a una casa comprata con vizi, quali tutele sono previste dalla legge e come farsi risarcire tutti i danni subíti?

La legge non lascia solo l’acquirente. Il venditore ha infatti degli obblighi precisi, e se il bene consegnato non rispetta le aspettative o, peggio, è inutilizzabile, scattano delle garanzie specifiche. Capire come funzionano è fondamentale per far valere i propri diritti.

Quali sono gli obblighi principali del venditore?

Il contratto di compravendita non si limita a un semplice scambio di chiavi contro denaro. La legge (art. 1476 C.C.) impone al venditore degli obblighi ben precisi. Il primo, ovviamente, è consegnare l’immobile. Il secondo è far acquistare la proprietà all’acquirente (cosa che di solito avviene automaticamente con il rogito). Il terzo, fondamentale, è garantire l’acquirente sia dall’evizione (cioè dal rischio che un’altra persona rivendichi diritti sulla casa) sia dai vizi della cosa.

Se l’immobile presenta difetti seri, l’equilibrio del contratto viene meno, perché l’acquirente non ottiene ciò per cui ha pagato e le sue legittime aspettative vengono tradite.

Quando un difetto è considerato un “vizio” rilevante?

Non basta una piccola crepa nell’intonaco per lamentarsi. La garanzia per i vizi (art. 1490 Cc) si attiva solo quando il difetto è “rilevante”. La legge intende due cose:

• il vizio rende l’immobile non idoneo all’uso a cui è destinato (ad esempio, un impianto fognario difettoso che rende la casa inabitabile);
• il vizio ne diminuisce in modo apprezzabile il valore.

Per stabilirlo, si deve confrontare l’immobile consegnato con il “bene-tipo” che era stato promesso nel contratto, tenendo conto della sua funzione. In pratica, il giudice deve analizzare l’accordo e capire se, nonostante il difetto, l’interesse del compratore è stato comunque soddisfatto.

La giurisprudenza ha creato una sorta di catalogo dei difetti che sono stati ritenuti abbastanza seri da attivare la garanzia. Questi includono, ad esempio:

problemi seri alle reti fognarie, come pendenze errate o inadeguatezza, che causano problemi igienico-sanitari;

• la presenza di infiltrazioni d’acqua consistenti, provenienti dai muri o dal tetto;
• il distacco dell’intonaco o del rivestimento esterno dell’edificio;
• il distacco diffuso di piastrelle o dei rivestimenti dei pavimenti;
• il cedimento o il pericolo di crollo dei balconi.

È importante sottolineare che l’acquirente che vuole far valere la garanzia deve provare l’esistenza di questi vizi, non può semplicemente elencarli (art. 1492 C.C.).

La Cassazione (Cass. Sez. Un. n. 11748 del 3 maggio 2019) ha chiarito un punto: l’obbligo principale del venditore è consegnare l’immobile e trasferirne la proprietà, non necessariamente trasferire un immobile immune da vizi. L’immunità dai vizi non è un’obbligazione attiva (un “fare” qualcosa), ma pone il venditore in una posizione di soggezione. In pratica, il venditore è esposto alle possibili azioni del compratore (la richiesta di risoluzione o di riduzione del prezzo) se i vizi vengono fuori.

Si può escludere la garanzia per vizi nel contratto?

Trattandosi di diritti disponibili (cioè diritti a cui si può rinunciare), le parti possono mettersi d’accordo per escludere la garanzia o, al contrario, per ampliarla. Tuttavia, questa clausola di esclusione perde ogni efficacia se il venditore ha agito in mala fede.

Se il venditore conosceva il vizio (ad esempio, sapeva delle infiltrazioni e le ha coperte con una mano di vernice fresca prima della visita) e lo ha taciuto, la clausola non vale. In un eventuale processo, spetta però al compratore dimostrare che il venditore ne era realmente a conoscenza.

La garanzia vale per i difetti che si vedevano?

La garanzia è esclusa anche se i vizi erano palesemente riconoscibili al momento dell’acquisto. La legge presume che se un difetto era evidente, l’acquirente lo ha visto e lo ha accettato, magari spuntando un prezzo più basso. Per “riconoscibile” si intende ciò che si può notare con un minimo di diligenza.

Ad esempio, se si acquista un appartamento in un palazzo molto vecchio, con crepe evidenti sui muri esterni e segni di umidità visibili, non ci si può poi lamentare di quei difetti (Cass. sez. VI, 6 febbraio 2020, n. 2756). Al contrario, un vizio che richiede una perizia tecnica per essere scoperto (come un problema all’impianto elettrico nascosto nei muri) non è “riconoscibile” ed è coperto da garanzia. In questo caso, è il venditore a dover provare che il difetto era palese. Un prezzo di vendita particolarmente basso potrebbe essere un indizio a supporto di questa tesi.

Quanto tempo ho per denunciare i vizi?

I termini sono molto stretti e bisogna fare attenzione. La legge (art. 1495 Cc) impone al compratore un termine di decadenza: deve denunciare i vizi al venditore entro otto giorni dalla loro scoperta. La denuncia non deve essere una perizia dettagliata, basta una comunicazione (anche generica, ma chiara) che segnali il problema (Cass. sez. II, 28 ottobre 2019, n. 27488). Sottolineo che la scoperta deve essere reale, non un semplice sospetto. Se il vizio non è ovvio e richiede un accertamento tecnico, gli 8 giorni partono solo dal momento in cui l’acquirente riceve la relazione del perito.

Oltre a questo, c’è un termine di prescrizione: l’azione legale vera e propria deve essere avviata entro un anno dalla consegna dell’immobile. Questo termine di un anno può essere interrotto inviando una comunicazione scritta (come una diffida) che chieda l’eliminazione del vizio o la riduzione del prezzo (Cass. Sez. Un., n. 18672 dell’11 luglio 2019).

Ci sono eccezioni ai termini di 8 giorni e 1 anno?

Sì, ci sono due eccezioni importanti (art. 1495 Cc).

• prima eccezione: non si deve fare la denuncia entro 8 giorni se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio (ad esempio, dicendo “sì, lo so, me ne occupo io”) o se lo ha occultato (cioè nascosto). Il riconoscimento può avvenire anche con un comportamento, come quando il venditore si offre di mandare i suoi operai per la riparazione;
• seconda eccezione: se l’acquirente non ha pagato tutto il prezzo e il venditore gli fa causa per ottenere il saldo, l’acquirente può difendersi (in via di eccezione) lamentando i vizi per non pagare, anche se è già passato l’anno dalla consegna. L’importante è che avesse comunque denunciato i vizi entro 8 giorni dalla scoperta.Cosa succede se il venditore promette di riparare

Se il venditore riconosce il vizio e si impegna a eliminarlo (ad esempio, promettendo di rifare l’impermeabilizzazione), questo suo impegno crea una nuova e autonoma obbligazione di “fare” (Cass. Sez. Un. n. 19702 del 13 novembre 2012). Questa nuova obbligazione non sostituisce la garanzia originale, ma vi si affianca.

La conseguenza pratica è che questa nuova promessa di riparazione si prescrive nel termine ordinario di dieci anni. Attenzione, però: se il compratore vuole tenersi aperte le strade originali (cioè la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo), deve comunque stare attento al termine di un anno della garanzia e interromperlo, mentre aspetta che il venditore ripari il danno.

Come posso tutelarmi in concreto: le azioni legali

Di fronte a un vizio, l’acquirente ha due strade alternative, chiamate “azioni edili”:

1. L’azione redibitoria: con questa azione si chiede lo scioglimento (risoluzione) del contratto. In pratica, si restituisce l’immobile e si riottiene il prezzo pagato. Tale tutela è possibile solo se i difetti sono rilevanti, tali cioè da escludere la volontà di concludere il contratto di compravendita se conosciuti in anticipo;
2. l’azione estimatoria (o quanti minoris): Con questa azione si tiene l’immobile, ma si chiede una riduzione del prezzo, proporzionata al minor valore causato dal vizio.

La scelta tra le due dipende dall’obiettivo: liberarsi di un immobile problematico o “rimettere a posto” l’equilibrio del contratto. La scelta, una volta avviata la causa, è irrevocabile: non si può chiedere la risoluzione e poi, in corso di causa, cambiare idea e chiedere solo la riduzione (art. 1492 Cc).

Per le azioni di risoluzione (redibitoria) e riduzione del prezzo (estimatoria) la colpa del venditore è irrilevante. La tutela scatta per il semplice fatto oggettivo che il vizio esista (a differenza della risoluzione ordinaria, che richiede un inadempimento imputabile). Il venditore è comunque tenuto anche al risarcimento del danno (ad esempio, le spese per l’affitto di un’altra casa), a meno che non riesca a provare di aver ignorato i vizi senza colpa.

Se l’immobile è “perito” (distrutto) a causa dei vizi, il compratore può solo chiedere la risoluzione. Se invece è perito per caso fortuito, per colpa del compratore, o se il compratore lo ha venduto o trasformato, può chiedere solo la riduzione del prezzo.

Posso sempre chiedere la risoluzione del contratto?

Non tutti i vizi, anche se reali, permettono di arrivare allo scioglimento del contratto. L’azione di risoluzione è esclusa se si tratta di imperfezioni minori per le quali gli usi locali lo escludono (art. 1492 Cc). Come detto, la garanzia (art. 1490 Cc) si attiva solo per difetti che incidono sulla funzionalità del bene o sul suo valore in modo apprezzabile. Ad esempio se il difetto è fastidioso ma non rende la casa inutilizzabile (magari un vizio estetico diffuso ma non strutturale), il compratore non potrà chiedere la risoluzione, ma potrà comunque esperire l’azione di riduzione del prezzo per ristabilire l’equilibrio economico.

Come si calcola la riduzione del prezzo?

La legge non fornisce una formula matematica precisa. Stabilisce solo che la riduzione deve essere proporzionale. Per questo, la giurisprudenza (Cass. sez. II, 7 febbraio 2020, n. 2908) ammette che il giudice possa utilizzare criteri equitativi e il suo prudente apprezzamento. In pratica, il giudice col supporto di un perito, valuta quanto vale l’immobile con quel difetto rispetto a quanto valeva senza, e adegua il prezzo di conseguenza, basandosi sui principi generali di valutazione del danno (art. 1226 Cc).

Se scopro i vizi prima del rogito definitivo?

Una situazione comune si ha quando si firma un contratto preliminare (il “compromesso”) e si ottiene la consegna anticipata della casa, prima del rogito finale. Se, in questo periodo, l’acquirente scopre dei vizi, non è obbligato a utilizzare la garanzia (che tecnicamente non è ancora partita, perché la proprietà non è trasferita). Può legittimamente rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo (Cass. sez. II, n. 3855 del 26 febbraio 2016).

Vizi e “mancanza di qualità”: che differenza c’è?

Bisogna distinguere i vizi (imperfezioni materiali, art. 1490 Cc) dalla mancanza delle qualità promesse o essenziali (art. 1497 Cc). Si ha “mancanza di qualità” quando l’immobile è privo di elementi sostanziali che influiscono sulla sua classificazione (Tribunale Perugia sez. II, 6 giugno 2019, n. 879).

Ad esempio, se si acquista un appartamento promesso come “termoautonomo” e si scopre che l’impianto è invece centralizzato; oppure si acquista un immobile promesso come “uso abitativo” che invece è accatastato come “ufficio”.

A differenza dei vizi, questa azione (che è un’azione di risoluzione contrattuale generale, art. 1453 Cc) richiede la colpa del venditore e che l’inadempimento sia di non scarsa importanza (Cass. sez. II, 16 dicembre 2019, n. 3314). I termini di denuncia (8 giorni) e prescrizione (1 anno) sono però gli stessi dei vizi (art. 1495 Cc).

E se mi consegnano una cosa per un’altra?

Un caso ancora diverso è la consegna di aliud pro alio (letteralmente, “una cosa per un’altra”). Questo si verifica quando l’immobile consegnato è così difforme da appartenere a un genere del tutto diverso da quello pattuito, oppure è completamente inadatto ad assolvere alla sua funzione (Cass. sez. II, n. 10045 del 24 aprile 2018). Ad esempio: si acquista un terreno edificabile e si riceve un terreno agricolo con vincolo di inedificabilità assoluta.

Questa distinzione è fondamentale: nel caso di aliud pro alio, non si applicano i termini stretti di 8 giorni e 1 anno (previsti dall’art. 1495 Cc). Si applica l’ordinaria azione di risoluzione contrattuale, che si prescrive nel termine normale di dieci anni.

Infine, la migliore tutela resta la porevenzione. Uno scrupoloso stato dei luoghi, tecnico e legale, prima del rogito, affidata a professionisti, rappresenta l’investimento più saggio per evitare contenziosi lunghi, costosi e logoranti . “

STUDIO LEGALE AVV. BARBARA DE LORENZIS

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