Le ultime sentenze in merito a lastrici solari e terrazze

Per vincere la presunzione di gratuità del deposito, così come prospettata dal codice civile, è necessario che il depositario eserciti un’attività abituale di custodia giacché solo la natura abituale e professionale della custodia esclude che la prestazione possa ritenersi gratuita integrando l’esercizio di un’attività necessariamente economica nell’ambito della prestazione di servizi.

Premessa e inquadramento normativo
Orientamento favorevole alla realizzabilità dell’opera anche senza il consenso dell’assemblea
La forma del consenso dei condomini
Orientamento che nega la realizzabilità della trasformazione del tetto in terrazza.
Orientamento intermedio tra i due precedenti

Premessa e inquadramento normativo

La presente rassegna si propone di ripercorrere le pronunce più recenti relative alla questione dell’apertura di terrazze a tasca, o della trasformazione di lastrici solari condominiali, in terrazze, da parte del proprietario dell’ultimo piano, e della necessità o meno di avere il consenso dell’assemblea condominiale per la realizzazione dell’opera.

Partendo da un inquadramento generale della problematica, possiamo rilevare sin da subito che quanto alla natura dell’opera, secondo T.A.R. sez. II – Venezia, 24/07/2017, n. 740 la trasformazione di un lastrico solare in terrazza costituisce un aumento della superficie dell’immobile cui accede. Il lastrico solare, infatti, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale sia sotto il profilo giuridico, la terrazza, invece, è costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno.

Sotto altro profilo, la questione si colloca nell’ambito dell’applicazione dell’art. 1102 c.c., e più precisamente, va considerato che, come ha ritenuto Cass. civ. sez. II, 21/12/2011, n. 28025 l’art. 1102 c.c. consente l ‘utilizzazione più intensa dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, a condizione che il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l’altrui pari uso, per cui l’estensione del diritto di ciascun condomino trova il limite nella necessità di non sacrificare il potenziale pari uso della cosa comune da parte degli altri partecipanti, secondo un accertamento che deve essere compiuto necessariamente dal giudice del merito con riguardo alla specificità del condominio negli edifici, caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive che richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti al condominio e conseguentemente la verifica della compatibilità della modificazione con i diritti degli altri.

Per completezza è bene ricordare che secondo App. Catania 22 aprile 2008, la delibera condominiale con la quale si stabilisce la trasformazione della copertura a terrazza dell’edificio con l’installazione di un tetto a falde tegolate, così da eliminare radicalmente i gravi problemi d’infiltrazione registrati nel corso del tempo costituisce una innovazione. Pertanto l’eventuale mutamento della stessa implica la necessaria maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 5, c.c. In assenza di detta maggioranza la delibera deve essere annullata per aver illegittimamente revocato una valida determinazione.

Ovviamente, rimane illegittima l’opera di trasformazione che (come talora si legge in alcune sentenze sul tema) utilizzi il sottotetto di altro condomino o del condominio, come ha ritenuto Cass. civ. sez. II, 07/09/2009, n. 19281 secondo cui ai sensi dell’art. 1127 c.c., costituisce «sopraelevazione», soltanto l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d’aria soprastante. Ne consegue che, ove il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con utilizzazione per uso esclusivo di parte del sottotetto di proprietà di altro condomino, siffatta modifica integra un uso non consentito delle cose comuni e, dunque, innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà esclusiva, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini, i quali non possono più godere della camera d’aria costituita dal sottotetto sovrastante non praticabile, con conseguente maggiore incidenza dei fattori climatici sui loro sottostanti appartamenti (in questo caso il motivo di illegittimità non afferisce solo a questione “condominiale” ma anche all’appropriazione di porzione dell’edificio di proprietà di condomino diverso da quello che ha realizzato l’opera).

Su tali premesse, dobbiamo rilevare che è molto discusso in giurisprudenza se l’opera di cui si tratta sia realizzabile o meno dal condomino senza il consenso del condominio. Esaminiamo quindi i due diversi ed opposti orientamenti che a volte si sono fronteggiati anche a distanza di pochi giorni nelle pronunce della Cassazione stessa.

Orientamento favorevole alla realizzabilità dell’opera anche senza il consenso dell’assemblea

Secondo Cass. civ. sez. II, 21/09/2011, n. 19205 e Cass. civ. sez. II, 03/08/2012, n. 14107 il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene.

Su tale linea, Cass. civ. sez. VI-2, 04/02/2013, n. 2500, secondo cui il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti – da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione – che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso.

Anche per T.A.R. sez. I, Catanzaro, 19/11/2015, n. 1749 il condomino il quale sia proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio può realizzarne la parziale riconversione in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto attraverso la realizzazione delle opere adeguate, e che gli altri potenziali condomini utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso.

Ancora più di recente Trib. Catania sez. III , 11/12/2018, n. 4825 ha ritenuto che, siccome il tetto ha certamente la funzione di copertura dello stabile, non sempre può dirsi che una porzione di esso trasformata in terrazzo ad uso esclusivo del condomino (che così trae da esso un uso più intenso) costituisca sempre un’opera illegittima. Al contrario bisognerà valutare in concreto e considerando il bene nel suo complesso, se la destinazione a copertura sia stata alterata. In sostanza, non può ritenersi che il limite all’uso della cosa comune posto dall’art. 1102 c.c. (divieto di alterarne la destinazione) debba essere inteso nel senso della immodificabilità della cosa nella sua consistenza materiale, con la conseguenza che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali.

Secondo la recentissima Cass. civ. sez. VI-2, 21/02/2018, n. 4256 il condòmino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali. L’accertamento circa la non significatività del taglio del tetto praticato per innestarvi la terrazza di uso esclusivo e circa l’adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare le utilità di interesse comune dapprima svolte dal tetto è riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione dell’art. 1102 c.c., ma soltanto nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 51 c.c.

La forma del consenso dei condomini

Per quanto attiene al consenso del condominio alla realizzazione della terrazza, va richiamato l’orientamento di Cass. civ. sez. II, 11/09/2017, n. 21049, secondo il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta “ad substantiam”. (Fattispecie relativa all’alterazione della struttura del tetto, mediante la creazione di una terrazza “a tasca”, a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva), la quale ha confermato che si tratta di innovazione sulla cosa comune e che quindi ricorre comunque la necessità del consenso dei condomini in merito alla realizzazione di una terrazza a livello (cfr. anche Cass. civ. sentenza 17 luglio 2006, n. 16228).

Orientamento che nega la realizzabilità della trasformazione del tetto in terrazza.

Nell’ambito di questo orientamento, vi sono addirittura tesi assai intransigenti, come si legge in Trib. Todi 22/04/2014, n. 771, che addirittura ha negato rilevanza alla delibera condominiale, ritenendo che ai fini del decoro architettonico di un edificio condominiale, in base a quanto disposto dall’art. 1120, comma 2, c.c., occorre far riferimento all’estetica del fabbricato che è data dall’insieme delle linee e strutture ornamentali, senza che occorra che si tratti di un edificio di particolare pregio. Il decoro architettonico, laddove possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia, è dunque un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare. Di talché, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell’originaria fisionomia, ma alterano quest’ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l’accertamento del risultato estetico della modifica che deve, pertanto, ritenersi non consentita quand’anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole. (Nella fattispecie, è risultato evidente che l’esecuzione dei lavori prospettati e autorizzati con la delibera dell’assemblea condominiale impugnata avrebbe alterato la fisionomia dello stabile condominiale, consistendo i lavori nella realizzazione ex novo di una scala esterna originariamente non esistente e nella realizzazione di terrazze a tasca. All’uopo, si è anche evidenziato come la modifica di una parte del tetto condominiale in una terrazza deve ritenersi illecita, non potendosi invocare l’art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al miglior godimento della res comune, bensì nell’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta a ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, non avendo rilevanza il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell’immobile. Conseguentemente, si è accolto il ricorso e annullata la delibera condominiale oggetto di contestazione per lesione del decoro architettonico).

Quanto alla trasformazione del lastrico comune in terrazza esclusiva, secondo T.A.R. sez. I, Campobasso, 19/04/2017, n. 144 in tema di condominio sono legittimi, ai sensi dell’art. 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; con la conseguenza che, per converso, deve qualificarsi illegittima la trasformazione – anche solo di una parte – del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini.

Già Cassazione civile sez. VI – 04/02/2013, n. 2500 (in linea con le precedenti Cass. civ. sez. II – 28/01/2005, n. 1737; Cass. civ. sez. II, 12/03/2007, n. 5753; Cass. civ. sez. II, 16/11/2006, n. 24414; Cass. civ. sez. II, 19/01/2006, n. 972) ha ritenuto che debba considerarsi illegittima la sostituzione della copertura del tetto condominiale, operata dal condomino abitante all’ultimo piano, con una struttura a terrazzo per uso personale, atteso che esclude la possibilità di pari godimento da parte degli altri condomini. E’ ininfluente la considerazione che non sia variata la funzione di copertura cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza, perché detta utilizzazione non è l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazione future, quali l’appoggio di antenne o di pannelli solari, o di altre possibili e oggi inimmaginabili utilità. Secondo Cass. civ. sez. II , 15/11/2016, n. 23243, qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa, come – nel caso di specie – mediante la realizzazione di un’altana) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, non potendo invocarsi, a sostegno della legittimità dell’intervento, l’applicabilità dell’art. 1102 c.c., vertendosi in presenza non di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì dell’appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzioni di copertura dell’immobile (Cass. civ. sez. II 05/06/2008 n. 14950; Cass. civ. sez. II, 20/05/1997, n. 4466; App. Firenze, sez. I, 4 novembre 2005, n. 1591).

Addirittura, per Cass. civ. sez. II, 28/02/2013, n. 5039, l’altana, costituente una forma di uso del tetto dell’edificio, non rientra fra le fattispecie regolate come diritto di sopraelevazione dall’art. 1127 c.c., ma è da valutare ai sensi dell’art. 1102 c.c., in base al quale la sostituzione integrale o parziale del tetto – così come la sua occupazione permanente in parte con la sovrapposizione di altro manufatto – ad opera del proprietario dell’ultimo piano, con una diversa copertura (terrazza o altra struttura equivalente, come un’altana), che, pur non eliminando l’assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga a imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune, che non può considerarsi insita nell’uso consentito dall’art. 1102 c.c. medesimo. E comunque secondo tale sentenza qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, non assume alcun rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere una funzione di copertura dell’immobile.

In questo senso Trib. Firenze, sez. II, 28/01/2016, n. 358, per cui è illegittima la terrazza-tetto ad uso esclusivo in quanto non è conforme al dettato dell’art. 1102 c.c. la trasformazione del tetto condominiale in terrazza ad uso esclusivo, essendo in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune che viene sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condòmini, anche quando tale trasformazione riguardi solo una parte del tetto. Ciò sul presupposto che una tale opera, lungi dall’essere finalizzata al migliore godimento della cosa comune, si sostanzia nell’appropriazione di una parte del bene comune, che viene così ad essere definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condòmini. E ciò anche laddove tale opera concerna soltanto una parte del tetto stante. In tale senso pure Trib. Milano sez. XIII, 27/02/2015, n. 2687, secondo cui qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a trasformare una parte del tetto in terrazza a proprio uso esclusivo, realizza una modifica illecita.

In questa ottica, quanto alla legittimazione dell’amministratore, secondo Cass. civ. sez. II, 21/02/2013, n. 4338, dall’esame del combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. emerge l’obbligo all’amministratore di “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”. Pertanto, l’amministratore può esercitare qualsiasi attività di vigilanza e di difesa diretta a preservare l’integrità e la sicurezza del bene comune (nella specie, un condomino aveva trasformato parte del tetto in terrazza, l’amministratore pertanto ben poteva agire in giudizio per la rimozione senza autorizzazione dell’assemblea).

Orientamento intermedio tra i due precedenti

Si riporta, in conclusione del presente lavoro, altro orientamento, già avviato in nuce da Trib. Firenze sez. III, 09/05/2005 (secondo cui una terrazza a tasca non può essere considerata innovazione che, ai sensi dell’art. 1120 c.c., rende talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e godimento anche di un solo condomino. Come tale può essere realizzata dai condomini stessi. Ciò perché esulano dalla nozione di innovazione, quelle modificazioni eseguite dal singolo che si sostanziano in funzione di un più intenso e migliore uso della cosa comune e non conducano ad una totale o parziale alterazione che ecceda il limite della conservazione) e recentemente ribadito da Cass. civ. sez. VI-2, 25 gennaio 2018, n. 1850 rel. Scarpa che ha precisato ribadito come il tetto sia un bene comune e non sia consentita la sua trasformazione ad libitum, da parte del proprietario del sottotetto, in una terrazza a proprio uso esclusivo. Pur tuttavia, il proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. sez. II, 03/08/2012, n. 14107; si veda anche Cass. sez. 6 – 2, 04/02/2013, n. 2500).

E’ evidente come l’accertamento circa la non significatività del taglio del tetto praticato per innestarvi la terrazza di uso esclusivo (non significatività, nella specie, del tutto negata dalla Corte di merito, la quale ha piuttosto accertato come fosse stata realizzata una terrazza avvolgente, corrente lungo i lati nord, est e sud dell’appartamento della ricorrente) e circa l’adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare, la funzione di copertura e protezione dapprima svolta dal tetto (adeguatezza del pari negata dalla Corte d’appello, la quale ha riscontrato l’apposizione sulla terrazza della stessa pavimentazione dei locali sottotetto) è riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione dell’art. 1102 c.c., ma soltanto nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.c.

Con riferimento all’utilizzazione della cosa comune da parte di un singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, il riscontro dei limiti imposti dall’art. 1102 c.c. è frutto di un’indagine di fatto, mediata dalla valutazione delle risultanze probatorie, che non può essere sollecitata ulteriormente tramite il ricorso per cassazione, come se esso introducesse un terzo grado di giudizio tramite il quale far valere la mera ingiustizia della sentenza impugnata.