Ai sensi dell’art. 34 Legge 392/1978 alla scadenza del contratto di locazione di immobile ad uso commerciale il conduttore ha diritto ad una indennità pari ad almeno 18 mensilità dell’ultimo canone.

Va in primo luogo chiarito come tale indennità non sia dovuta nelle ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore oppure nel caso in cui questi abbia esercitato il diritto di recesso dal contratto medesimo.

E’ opportuno innanzitutto chiedersi se e, in caso positivo, entro quali limiti, il conduttore possa rinunciare a tale indennità.

Sul punto è opportuno sottolineare come l’art. 79 della L. 392/1978 sancisca la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa.

Tale norma è sufficiente a qualificare come inderogabile l’art. 34? Ad avviso della giurisprudenza, non completamente.

E, infatti, la ratio della norma viene individuata nella necessità di tutelare la parte debole del contratto in sede di stipulazione (il conduttore); eventuali rinunce all’indennità maturare in questo momento sarebbero da considerarsi ma nulla vieta che ciò accada una volta cessato il contratto di locazione. In questo momento, infatti, cessa la posizione di debolezza del conduttore e nulla vieta che questo diritto sia pienamente disponibile [cfr. Cassazione civile sez. III, 21/07/2022, n.22826].

Per un interessante riscontro di merito sul punto si rinvia a Trib. Catanzaro n. 2368/2024.

Un ulteriore aspetto problematico, fonte di notevole contenzioso, risiede nelle individuazione del comportamento consentito al conduttore nelle more del pagamento dell’indennità.

Può, in altri termini, continuare a ritenere l’immobile? In questo caso la risposta è decisamente positiva dato che la prestazione di riconsegna dell’immobile e di pagamento dell’indennità sono reciproche ed interdipendenti il che rende inesigibile il rilascio dell’immobile in caso di mancata offerta di contemporaneo adempimento o di offerta di adempimento dell’obbligazione dell’altra parte.

Ne consegue che, fino a quando non sia stata corrisposta, ovvero offerta l’indennità, il conduttore ha diritto di protrarre la detenzione e il godimento dell’immobile per l’esercizio della sua attività commerciale, senza che da tale attività possa derivare alcuna responsabilità a suo carico a titolo di maggior danno ex art. 1591 del codice civile (cfr. Cass. n. 22924/2012; Cass. n. 14814/2004)”.

Avv. TOMMASO GASPARRO

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