Manutenzione di un’edificio, chi paga le spese dei balconi?

I balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 del codice civile. È quanto ribadito dal Tribunale di Velletri lo scorso 15 giugno 2020 nella sentenza n. 896.

 

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI
Conformi:	Cass. civ. sez. VI, ordinanza 12 marzo 2020, n. 7042 Cass. civ. sez. IV – 2, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6652 Cass. civ. sez. II, sentenza 27 luglio 2012, n. 13509 Cass. civ. sez. II, sentenza 30 aprile 2012, n. 6624 Cass. civ. sez. II, sentenza 5 gennaio 2011, n. 218 Cass. civ. sez. II, sentenza 17 luglio 2007, n. 15913
Difformi:	Non si rivengono precedenti

La sentenza n. 896 emessa dal Tribunale di Velletri lo scorso 15 giugno 2020 affronta il delicato e sempre più attuale tema della ripartizione delle spese per la manutenzione e la ristrutturazione dei balconi aggettanti di un complesso condominiale.

Trattasi di un tema che riveste notevole importanza in ambito condominiale, oggetto spesso di accese discussioni tra i condomini che sempre più di frequente giungono nelle aule dei Tribunali.

La pronuncia in esame trae origine dalla richiesta – avanzata da parte di un condomino – di annullamento della delibera assembleare con la quale era stata prevista la ripartizione delle spese di cui all’art. 1126 c.c. per il rifacimento del solo terrazzo, ma non anche per la manutenzione di due balconi aggettanti di sua proprietà.

Il Tribunale di Velletri rigettava la domanda attorea, dichiarandone l’infondatezza, sulla base del consolidato e pacifico principio giurisprudenziale – più volte ribadito dalla Corte di Cassazione – per il quale: «la proprietà e l’onere delle spese riguardo la manutenzione dei balconi aggettanti è in via esclusiva in capo ai condomini proprietari dell’appartamento cui accedono; con il corollario che le spese di ripartizione debbono essere da costoro sostenute in via esclusiva».

Il nostro ordinamento prevede, infatti, per i balconi aggettanti un criterio di ripartizione diverso rispetto al lastrico solare, non trovando applicazione dunque l’art. 1126 c.c..

Invero, il criterio di ripartizione delle spese di cui all’art. 1126 c.c. trova fondamento sull’assunto secondo cui il lastrico solare funge da copertura di tutte le abitazioni sottostanti. Di contro, i balconi aggettanti non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, di talché non è possibile considerarli a servizio dei piani sottostanti e quindi di proprietà comune dei proprietari di tali piani.

Sul punto, si è più volte pronunciata la Suprema Corte la quale, ormai pacificamente, ha statuito il seguente principio di diritto: «In tema di condominio degli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno» (Cass. civ. sez. VI, con l’ordinanza del 12 marzo 2020, n. 7042; Cass. civ. sez. II, n. 218 del 5 gennaio 2011; Cass. civ., Sez. II, n. 15913 del 17 luglio 2007; Cass. civ. sez. IV – 2, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6652; Cass. civ. sez. II, sentenza n. 13509 del 27 luglio 2012).

Pertanto, alla luce di tale orientamento giurisprudenziale, le spese di manutenzione e ristrutturazione dei balconi aggettanti sono ad esclusivo carico del proprietario dell’unità immobiliare di cui gli stessi costituiscono un prolungamento, salvo che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si inseriscono nel decoro architettonico dell’edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Ciò in considerazione del fatto che la Suprema Corte ha più volte attribuito al “decoro architettonico” – che caratterizza l’edificio condominiale – valore di “bene comune” anche se non ricompreso nell’elencazione di cui all’art. 1117 c.c.. In ultimo, la Suprema Corte ha evidenziato come «il decoro architettonico, che caratterizzi la fisionomia dell’edificio condominiale, è un bene comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c.»(Cass. civ. sez. II, , 5 novembre 2019, ordinanza n. 28465).

Ciò posto, a lungo tanto la dottrina che la giurisprudenza si sono confrontate sulla possibilità di applicare il criterio di cui all’art. 1125 c.c. anche alle ipotesi di rifacimento dei balconi aggettanti.

L’art. 1125 c.c. rubricato “Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte dei solai” prevede che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei piani l’uno all’altro sovrapposti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Facendo riferimento a “soffitti, volte e solai”, la norma intende riferirsi alle strutture che hanno la funzione di dividere orizzontalmente due unità immobiliari sovrapposte.

Per prassi consolidatasi nel tempo, il criterio di cui all’art. 1125 c.c. veniva applicato per estensione anche alle spese di manutenzione dei balconi aggettanti, sulla base della considerazione secondo cui il balcone aggettante viene considerato come un prolungamento del solaio interpiano.

Di talché, in analogia ai solai interpiano, la parte superiore dei balconi era considerata di proprietà dell’appartamento servito, la parte inferiore di proprietà dell’appartamento sottostante e il frontalino di proprietà condominiale (intesa come parte della facciata).

Tale approccio però è stato progressivamente minato da diverse pronunce giurisprudenziali che, invece, escludono l’applicabilità per estensione dell’art. 1125 c.c. alle ipotesi di manutenzione dei balconi aggettanti, in quanto questi costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono (Cass. civ. 17 luglio 2007, n. 15913; Cass. civ., 30 aprile 2012, n. 6624).

Difatti, la giurisprudenza della Suprema Corte sul punto ha dettato orientamenti che, nel senso ricordato, hanno affermato come: «i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 del codice civile; i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono» (Cass. civ. sez. II, sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011; Cass. civ. sez. II , sentenza n. 15913 del 17 luglio 2007; Cass. civ. sez. IV – 2, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6652; Cass. civ., sez. II, sentenza n. 6624 del 30 aprile 2012; Corte di Cass. civ.sez. II , sentenza n. 13509 del 27 luglio 2012).

Alla base di tale orientamento giurisprudenziale – ormai maggioritario – vi è la considerazione secondo cui il balcone aggettante “ad uso esclusivo dell’appartamento”, a differenza che dei solai interpiano, non funge da copertura dell’appartamento sottostante, derivandone che le spese di manutenzione del balcone aggettante sono a carico del proprietario dell’unità immobiliare che si serve in via esclusiva dello stesso.

Questo il quadro normativo e giurisprudenziale nel quale si colloca la questione posta all’attenzione del Tribunale di Velletri.

Nel caso in esame, dall’istruttoria è emerso come l’immobile di proprietà dell’attore sia dotato di balconi aggettanti privi di pregio architettonico. Nello specifico, è emerso:

da un lato, come l’appartamento dell’attore sia effettivamente dotato di due balconi aggettanti, oltre che del terrazzo. Lo stesso ctu, nell’espletamento del proprio incarico, accertava che l’unità immobiliare presenta due balconi con aggetti posti a servizio dell’appartamento definendoli come «il proseguimento dei solai di calpestio costituenti le pavimentazioni dell’unità immobiliare»; e, dall’altro, come il balcone aggettante sia privo di particolare pregio architettonico.

Alla luce di ciò, accertata la natura aggettante del balcone oggetto di causa, il Tribunale di Velletri ha rigettato la domanda proposta dall’attore, dichiarandone l’infondatezza, in ossequio al principio giurisprudenziale in virtù del quale «I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c.. I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono» (Cass. civ. sez. II 27 luglio 2012, n. 13509).

Riferimenti normativi:

Art. 1125 c.c.

Art. 1126 c.c.

Tribunale di Velletri sentenza 15 giugno 2020, n. 896