Difficile “contestare” i consuntivi approvati dell’assemblea condominiale

L’intervenuta approvazione, da parte dell’assemblea condominiale, dei rendiconti consuntivi costituisce pur sempre, dal punto di vista civilistico, un atto vincolante, con conseguente limite a una diversa ricostruzione della contabilità relativa agli esercizi in questione, superabile, bensì, ma soltanto previa “impugnazione”, per errore di fatto o dolo, delle singole poste “incriminate”. E’ quanto si legge nella sentenza del Tribunale di Roma del 26 aprile 2019.

La pronuncia in commento, emessa dal Tribunale di Roma, ha ad oggetto l’azione di rendiconto e risarcimento danni proposta dal Condominio nei confronti del cessato amministratore, resosi colpevole delle seguenti omissioni: l’omessa convocazione di assemblee condominiali ordinarie e straordinarie, l’omesso rendimento di conti consuntivi, l’omesso rendimento del conto dell’avanzo attivo di cassa, l’omessa esecuzione di deliberazioni assembleari assunte precedentemente al conferimento dell’incarico e relativa alla costituzione di un fondo per lavori urgenti e necessari, l’omesso pagamento dei contributi previdenziali per il portiere dello stabile e dei fornitori, l’incompiutezza delle consegne rese al nuovo amministratore, l’inerzia nella riscossione degli oneri gravanti sui singoli condomini nella contabilizzazione di quelli incassati e nel recupero coattivo nei confronti dei morosi, l’inerzia nelle iniziative necessarie per la risoluzione di controversie e questioni di vicinato e abuso delle cose comuni.

Nel corso del giudizio, è stato accertato che talune sopra citate contestazioni, quali quella relativa al passaggio di consegne con il nuovo amministratore e l’interruzione della somministrazione delle utenze condominiali, erano prive di fondamento.

In generale, l’amministratore di condominio è definito sia in dottrina che giurisprudenza come un ufficio di diritto privato, oggettivamente orientato alla tutela degli interessi individuali dei condomini (cfr. Cass. civ. n. 10815/2000; Cass. civ. n. 7891/2000; Cass. civ. n. 1286/1997; Cass. civ. n. 826/1997), assimilabile al mandato con rappresentanza (cfr. SS.UU. n. 9148/2008); il rinnovato art. 1129 c.c., infatti, per quanto non disciplinato dalla norma rinvia espressamente alla normativa sul contratto di mandato.

La riforma del condominio (L. n. 220/2012) ha innovato le norme relative all’amministratore, introducendo una serie di specifici obblighi da assolvere, quali, ad esempio, l’obbligo di comunicazione dei dati anagrafici, professionali e fiscali, l’obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale, l’affissione nei luoghi condominiali dei propri recapiti per garantire maggiore trasparenza per il controllo del suo operato da parte dei condomini, l’obbligo di aprire un conto corrente a nome del condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso.

In virtù della novella del 2012, l’amministratore è altresì obbligato ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Dall’ampliamento degli obblighi in capo all’amministratore è conseguito, automaticamente, l’aumento dei casi di revoca dello stesso.

In particolare, la revoca dell’amministratore può essere deliberata dall’assemblea nelle ipotesi in cui lo stesso non renda il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Costituiscono gravi irregolarità l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi nonché di deliberazioni assembleari, la mancata apertura del conto dedicato, la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini, l’omessa diligente cura dell’azione giudiziaria promossa per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’acconsentire alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio per un credito insoddisfatto.

Tra le ragioni che giustificano la revoca dell’amministratore vi è l’omessa redazione del rendiconto annuale della gestione, che deve essere approvato dall’assemblea entro centottanta giorni dal termine dell’esercizio contabile.

Ai sensi dell’art. 1135 l’assemblea ha il compito di approvare il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini, nonché approvare il rendiconto annuale dell’amministrazione e l’impiego del residuo attivo della gestione.

Il nuovo art. 1130 bis, introdotto dalla riforma del 2012 con lo scopo di assicurare maggiore trasparenza alla gestione contabile condominiale, ha specificamente disciplinato il rendiconto condominiale, che contiene le voci di entrata e uscita e ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili, le eventuali riserve; esso si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una sintetica nota esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

In qualsiasi momento l’assemblea può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio, integralmente o solo per alcune annualità.

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari hanno il diritto d’accesso ai documenti giustificativi di spesa, con facoltà di prenderne visione ed estrarne copia in ogni momento.

I condomini assenti o dissenzienti possono proporre impugnazione avverso la delibera di approvazione del rendiconto, nel termine di trenta giorni dalla deliberazione (per i dissenzienti o astenuti) ovvero dalla data di comunicazione (per gli assenti), ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Qualora il rendiconto venga approvato, il singolo condomino non può più censurare in alcun modo l’operato dell’amministratore, salvo impugnare la delibera se ritenuta contraria alla legge o al regolamento di condominio, in virtù dell’art. 1137 c.c.

L’approvazione dell’operato dell’amministratore da parte dell’assemblea e la contestuale mancata impugnativa delle relative delibere precludono ai condomini e al condominio l’azione di responsabilità per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali (cfr. Cass. civ. sez. II 4 marzo 2011, n. 5254; Cass. civ. sez. II 20 aprile .1994 n. 3747).

L’obbligo di rendiconto si ritiene comunque legittimamente adempiuto quando il mandatario (cioè l’amministratore) abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi non soltanto delle somme incassate e dell’entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali all’individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato, o meno, ai criteri di buona amministrazione (Cass. civ. sez. I 23 aprile 1998, n. 4203; Cass. civ. sez. III 14 novembre 2012, n. 19991).

Il mandante (cioè il condominio), è invece onerato di provare che gli esercizi in contestazione si siano chiusi con degli avanzi di cassa riportati nei bilanci successivi come partite in entrata oppure occultati fraudolentemente sin dall’inizio dal cessato amministratore.

Secondo principio affermato sia dalla giurisprudenza di legittimità che di merito (Cass. civ. 8 agosto 2003 n. 11940; Trib. Monza sez. IV 26 novembre 2007, Trib. Trento 27 maggio 2014), la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell’amministratore dell’obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l’approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell’anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva.

Il Tribunale di Roma, da questo consolidato principio, ha dedotto il ragionamento inverso, per cui l’intervenuta approvazione, da parte dell’assemblea condominiale, dei rendiconti consuntivi costituisce pur sempre un atto vincolante, con conseguente limite a una diversa ricostruzione della contabilità relativa agli esercizi in questione, superabile soltanto previa impugnazione (per errore di fatto o dolo) delle singole poste incriminate.

Nel caso di specie, secondo la consulenza tecnica d’ufficio non contestata dalle parti in causa, l’ultimo rendiconto approvato e non impugnato risaliva ad una data differente rispetto a quella contestata dal condominio, con conseguente omissione, da parte dell’amministratore, del rendiconto relativo ad un importo inferiore rispetto a quello oggetto della domanda.

Il Tribunale di Roma, applicando il principio sopra citato, ha quindi accolto solo parzialmente la domanda del condominio, rigettando anche ogni richiesta risarcitoria, stante l’assenza di prove in merito.

Riferimenti normativi:

Art. 1129 c.c.

Art. 1130 bis c.c.

Art. 1135 c.c.

Art. 1137 c.c.

Tribunale di Roma, sez. V, sentenza 26 aprile 2019