L’acquisto di due piccole casette confinanti da 30 mq ciascuna tipica nei borghi storici della puglia consente di unire i due immobili in un’unica abitazione da 60 mq, massimizzando le agevolazioni fiscali Prima Casa ed eliminando il doppio pagamento delle imposte. Per fare ciò, è necessario affrontare un iter burocratico preciso: dalla verifica dell’agibilità alla sanatoria delle difformità preesistenti, fino alla fusione urbanistica e catastale e al calcolo dei tributi locali (IMU e TARI) e delle spese di rogito.

Questa guida tecnica dettagliata analizza passo dopo passo ogni singolo aspetto burocratico, fiscale ed economico dell’operazione.

🔎 1. Stato di Fatto e Sanatoria Edilizia: Il Primo Passo

Prima di firmare il rogito notarile è fondamentale incaricare un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per effettuare una rigorosa due diligence urbanistica. Molti piccoli immobili storici in Puglia (come trulli, lamie, voltati a stella o case nei centri storici) presentano lievi difformità rispetto alle planimetrie originarie depositate in Comune.

Il nodo dell’Agibilità e le Superfici Minime

Le vecchie abitazioni singole di 30 mq potrebbero non rispettare i requisiti minimi di superficie previsti dal Decreto Ministeriale 5 luglio 1975 (che richiede almeno 28 mq per i monolocali per una persona e 38 mq per due persone).

• Prima della fusione: Ottenere l’agibilità su due unità separate da 30 mq può essere complesso o limitante per il numero di abitanti.
• Dopo la fusione: La superficie totale sale a 60 mq. Questo risolve agevolamente i vincoli dimensionali complessivi per l’ottenimento dell’Agibilità / Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) per un nucleo familiare standard.

Accertamento di Conformità (Sanatoria Edilizia)

Se si riscontrano irregolarità interne (es. tramezzi spostati, porte spostate, soppalchi o nicchie ricavate senza titolo), occorre presentare una pratica di sanatoria prima del rogito o contestualmente al progetto di fusione.

• Sanzioni Decreto Salva Casa: Per le parziali difformità, la sanzione pecuniaria è parametrata all’aumento del valore venale dell’immobile, con un importo minimo di 1.032 € e un massimo di 10.328 €.
• Se le opere rispettano la doppia conformità ed erano lecite all’epoca della loro realizzazione, la sanzione si riduce a una forchetta compresa tra 516 € e 5.164 €.

📋 2. La Pratica Urbanistica e Catastale di Fusione

Per unire ufficialmente i due immobili a livello amministrativo ed evitare contestazioni future dall’Agenzia delle Entrate, l’iter si divide in due macro-fasi speculari:

Fase 1: Pratica Urbanistica in Comune (CILA o SCIA)

• Fusione con Opere Edilizie: Se l’unione richiede l’apertura di una porta nel muro confinante o l’abbattimento di una parete divisoria (spesso portante nei fabbricati storici pugliesi), il tecnico deve presentare una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) strutturale, accompagnata dal calcolo di cerchiatura se il muro è portante.
• Fusione senza Opere: Se i due immobili sono già fisicamente comunicanti e si procede solo alla regolarizzazione burocratica, si esegue una pratica amministrativa di accorpamento per cambio di distribuzione interna.

Fase 2: Variazione Catastale (Procedura Docfa)

Entro 30 giorni dalla data di fine lavori dichiarata nel modulo urbanistico, il tecnico deve inviare l’aggiornamento geometrico all’Agenzia delle Entrate – Territorio tramite la procedura telematica Docfa.

• I due subalterni originari (es. Sub 1 e Sub 2) vengono soppressi.
• Viene generato un nuovo subalterno unico (es. Sub 3) con una nuova rendita catastale complessiva, calcolata in base alla nuova consistenza in vani.

📊 3. Prezzi e Costi della Pratica in Puglia

I costi complessivi dell’operazione variano in base al Comune pugliese e alla necessità di effettuare interventi strutturali edili. Di seguito viene riportata una stima media dei costi vivi e delle parcelle professionali:

🏦 4. Tasse, Imposte e Spese al Rogito Notarile

Un aspetto cruciale riguarda come acquistare i due immobili dal notaio per massimizzare il risparmio fiscale. Per poter fondere due case, l’intestazione nei due atti d’acquisto (o nell’unico atto) deve essere identica (stessi proprietari e stesse quote di possesso).

Acquisto con Agevolazioni Prima Casa

È possibile acquistare contemporaneamente due appartamenti confinanti usufruendo delle agevolazioni “Prima Casa” su entrambi, a patto che l’acquisto sia finalizzato alla loro fusione tempestiva in un’unica abitazione che non presenti caratteristiche di lusso (no categorie A/1, A/8, A/9).

Le imposte al rogito si calcolano sul valore catastale (meccanismo del prezzo-valore) se l’acquisto avviene da privato:

• Imposta di Registro: 2% sul valore catastale di entrambi gli immobili (anziché il 9% previsto per le seconde case).
• Imposta Ipotecaria fissa: 50 €.
• Imposta Catastale fissa: 50 €.
• Onorario del Notaio: Trattandosi di due unità immobiliari distinte nell’atto d’acquisto, la tariffa notarile terrà conto della doppia visura e della complessità dell’atto, oscillando mediamente tra 1.800 € e 3.000 € a seconda del valore complessivo di compravendita.

Attenzione: L’acquirente ha l’obbligo di fondere i due immobili e trasferire la residenza nell’immobile unificato entro i termini di legge (solitamente entro 3 anni dall’acquisto per completare la fusione edilizia, e 18 mesi per la residenza) per non decadere dalle agevolazioni e subire sanzioni dal Fisco.

📈 5. Pagamenti IMU: Prima e Dopo la Fusione

La gestione dell’IMU (Imposta Municipale Unica) cambia radicalmente prima e dopo il completamento della variazione in Catasto.

[Acquisto Separato] ──► Solo 1 casa esente IMU (Residenza) + 1 casa paga come Seconda Casa
                                   │
                           (Fusione Catastale)
                                   ▼
[Unità Unificata 60mq] ──► 0€ IMU su tutta la superficie (Esenzione Abitazione Principale)

Prima della Fusione (Situazione Provvisoria)

Se acquistate i due immobili separatamente e vi stabilite immediatamente la residenza, potrete usufruire dell’esenzione IMU come “Abitazione Principale” solo su una delle due unità immobiliari.

• Immobile A (30 mq): Esente IMU (dove si stabilisce la residenza anagrafica e la dimora abituale).
• Immobile B (30 mq): Tassato interamente come Seconda Casa, applicando l’aliquota ordinaria stabilita dal Comune pugliese di riferimento (comresa solitamente tra lo 0,76% e l’1,06%).
• Nota legale: La Corte di Cassazione ha chiarito che l’utilizzo “di fatto” come un’unica abitazione non basta ad azzerare l’imposta. Finché le unità restano separate in Catasto con due subalterni distinti, il Comune richiederà il pagamento sulla seconda unità.

Dopo la Fusione (Situazione Definitiva)

A fusione catastale ultimata e registrata in banca dati:

• Viene generata un’unica unità immobiliare da 60 mq complessivi.
• Sull’intero immobile unificato non si paga più l’IMU, poiché l’intera struttura è ora registrata come singola Abitazione Principale non di lusso.
• L’esenzione totale decorre dalla data di presentazione del Docfa al Catasto (pro-quota per i mesi rimanenti dell’anno fiscale).

🗑️ 6. La TARI (Tassa Rifiuti): Come Cambia la Dichiarazione

La TARI si calcola in base a due componenti: la quota fissa (legata ai metri quadrati calpestabili dell’immobile) e la quota variabile (legata al numero di componenti del nucleo familiare).

Prima della Fusione

Se i due immobili risultano separati, il Comune applicherà la TARI su entrambe le strutture:

• Unità A (Residenza): Superficie calpestabile + quota variabile per il numero di occupanti reali.
• Unità B (Seconda Casa vana): Superficie calpestabile + quota variabile calcolata d’ufficio dal Comune su base presuntiva (spesso calcolata simulando 1 o 2 occupanti, a seconda del regolamento comunale locale), determinando un esborso complessivo notevole.

Dopo la Fusione

A fusione avvenuta, il proprietario ha l’obbligo di presentare una Dichiarazione di Variazione TARI all’ufficio tributi del Comune pugliese entro i termini previsti (spesso il 30 giugno dell’anno successivo o entro 90 giorni dall’evento).

• Verrà emessa un’unica bolletta TARI calcolata sui 60 mq complessivi.
• Si pagherà una sola quota variabile in base ai componenti effettivi del nucleo familiare, eliminando la quota variabile presuntiva che gravava sul secondo immobile.

Se stai decidendo di comprare una casa in Puglia, assicurati di avere tutta la documentazione in regola prima dell’atto notarile, se hai bisogno di assistenza il portale www.agenziadiserviziristrutturando.it potrà aiutarvi sin dal preliminare fino alla consegna dei lavori chiavi in mano.