Immobili da costruire: il contratto preliminare e le tutele per gli acquirenti
L’acquisto di immobili in corso di costruzione è un’ipotesi negoziale che ha ricevuto negli ultimi anni una particolare attenzione da parte del legislatore, al fine di ridurre il più possibile i molteplici rischi che tale tipologia negoziale comporta per i potenziali acquirenti. Di seguito il primo articolo di una guida pratica sull’argomento.
In questo tipo di contrattazioni si sommano un considerevole squilibrio contrattuale, essendo concluse generalmente tra un imprenditore edile e un privato, con un doppio rischio dovuto da un lato alla natura di imprenditore del venditore, come tale soggetto a insolvenza, e dall’altro lato alla particolare tipologia di bene dedotto in condizione, ossia un bene non ancora esistente.
La posizione dell’acquirente di immobile in corso di costruzione è quindi particolarmente rischiosa, e per tale motivo, a partire dal D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, il legislatore ha introdotto una serie di tutele e garanzie, sia in fase di contrattazione preliminare (della quale ci si occuperà nel presente articolo) che in fase di atto definitivo di trasferimento della proprietà (che verranno trattate nel successivo contributo).
Dette garanzie sono state ulteriormente rafforzate recentemente con il D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, che ha modificato la precedente normativa al fine di renderla più incisiva e aumentare il livello di garanzia.
Al fine di ricadere nella fattispecie disciplinata dalla citata normativa, è necessaria la coesistenza di alcuni requisiti:
| · un requisito soggettivo: contratto concluso tra un imprenditore e un privato, che non agisce pertanto nell’esercizio di impresa o professione; |
| · un requisito oggettivo: la contrattazione deve aver ad oggetto un immobile in corso di costruzione, nel senso di un immobile per il quale è stato richiesto il permesso di costruire e non è ancora ultimato, vale a dire (ai fini di questa normativa di settore) nella condizione di permettere la richiesta di agibilità; |
| · un requisito negoziale: il contratto deve prevedere il trasferimento non immediato della proprietà del bene (essendo quindi escluse dalla citata normativa ad esempio le ipotesi di vendita “al grezzo” con effetto traslativo immediato). |
L’attuale normativa, come da ultimo modificata, prevede in primo luogo che i contratti preliminari o che comportino comunque il trasferimento non immediato della proprietà di immobili in corso di costruzione, debbano essere necessariamente stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Con tale obbligo, introdotto con la modifica normativa del 2019, il legislatore ha affidato al Notaio il controllo sul contenuto minimo obbligatorio di detti contratti, anche in considerazione dell’accertata ampia disapplicazione della normativa a tutela dell’acquirente di immobile da costruire nel periodo antecedente, in cui detti contratti venivano sottoscritti esclusivamente tra le parti.
Un ulteriore effetto dell’obbligatorio intervento del Notaio, non previsto dalla normativa di settore ma dal Codice Civile, è l’obbligatoria trascrizione di detti contratti preliminari, che pertanto godranno dell’“effetto prenotativo” della detta trascrizione, nonché della garanzia data dal privilegio speciale di cui all’art. 2775 bis del Codice Civile, che assiste i crediti che sorgono per effetto dell’inadempimento del preliminare (non coperti dalla fideiussione della quale si tratterà in seguito).
La forma dell’atto pubblico o scrittura autenticata per i preliminari di immobile da costruire è prevista “ad substantiam”, con conseguente nullità per difetto di forma per i contratti conclusi con scrittura privata semplice.
È importante segnalare però che l’obbligo di stipulare i contratti preliminari con la forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata si applica solamente per i fabbricati il cui titolo edilizio è stato richiesto o presentato dopo l’entrata in vigore della novella normativa del 2019, e pertanto dal 15 marzo 2019. Per i fabbricati con titolo edilizio antecedente sarà quindi sufficiente la scrittura privata semplice.
Ad ulteriore garanzia per il promissario acquirente di immobile da costruire, l’articolo 2 del D.lgs. 122/2005, come recentemente novellato, prevede che il costruttore consegni, al momento della stipula del contratto (che abbia come finalità il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su immobile da costruire), una polizza fideiussoria a garanzia di un importo pari alle somme, valori o ogni altro corrispettivo che il costruttore abbia riscosso o riscuoterà prima dell’effettivo trasferimento della proprietà.
La fideiussione in oggetto deve necessariamente contenere la rinuncia alla preventiva escussione del debitore principale e, per i fabbricati per i quali la richiesta del titolo edilizio è successiva al 15 marzo 2019, deve essere conforme al modello standard ministeriale che deve però essere tutt’ora emanato.
La garanzia fideiussoria deve essere necessariamente rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione oppure, solamente per i fabbricati per i quali la richiesta del titolo edilizio è antecedente al 15 marzo 2019, anche da un intermediario finanziario iscritto nell’elenco speciale dell’art. 117 T.U.B.. La modifica normativa di cui al D.lgs. 14/2019 ha infatti inteso restringere i soggetti abilitati al rilascio di tali fideiussioni, al fine di meglio garantire i promissari acquirenti.
La consegna della fideiussione al momento della stipula del contratto è prevista a pena di nullità dello stesso: trattasi in questo caso di nullità relativa, che pertanto può essere fatta valere esclusivamente dalla parte nel cui interesse è prevista, e pertanto dal promissario acquirente.
La stessa sanzione è prevista anche dall’art. 6 del D.Lgs. 122/2005 per il caso di mancata menzione degli estremi della fideiussione e, per i fabbricati per i quali la richiesta del titolo edilizio è successiva al 15 marzo 2019, per la mancanza dell’attestazione nel contratto della sua conformità al modello ministeriale.
L’articolo 6 del citato D.lgs 122/2005 prevede infine un contenuto minimo obbligatorio per i contratti preliminari di immobili da costruire, nonché degli allegati obbligatori, il tutto ovviamente a maggiore tutela e garanzia del promissario acquirente.
Nei contratti in oggetto dovranno pertanto necessariamente essere indicati, ad esempio, il termine massimo di esecuzione della costruzione, le caratteristiche tecniche della stessa, l’esistenza di imprese appaltatrici, gli estremi della fideiussione e del permesso di costruire. Allegati obbligatori invece saranno il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali usati e l’elenco delle rifiniture e accessori concordati e gli elaborati di progetto.
In tal modo il legislatore ha inteso obbligare le parti ad una descrizione dell’erigenda costruzione e del programma edificatorio il più completa e dettagliata possibile, il tutto ovviamente a maggior tutela del promissario acquirente.
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