Infiltrazioni? Ne risponde il condominio anche se responsabile dei vizi è il costruttore/venditore

La Corte di Appello di Brescia, con sentenza 18 aprile 2019, ribadisce un principio, consolidatosi nella giurisprudenza sia di merito che di legittimità, secondo il quale sussiste la responsabilità del condominiodi un edificio, ex art. 2051 c.c., per i danni arrecati dai beni e servizi comuni alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, anche se i danni siano imputabili ai vizi edificatori dello stabile.

Nel 2016 il Tribunale di Brescia rigettava una domanda risarcitoria formulata da alcuni soggetti, nei confronti del Condominio, condannava i primi a rifondere a quest’ultimo le spese di lite e poneva a carico degli attori le spese della Consulenza tecnica d’ufficio.

In particolare il giudice riteneva che i problemi di umidità lamentati dagli attori e riscontrati nelle loro abitazioni non erano dovuti ad infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio condominiale, quanto piuttosto da vizi costruttivi dell’unità abitativa degli stessi attori.

Avverso la decisione di primo grado gli attori proponevano ricorso dinanzi alla Corte di Appello di Brescia chiedendo, in riforma della sentenza di prime cure, che venisse accertata l’esistenza dei lamentati vizi riconducibili alla responsabilità del Condominio, ai sensi dell’art. 2051 c.c., e condannato lo stesso all’esecuzione di tutte le opere ritenute necessarie per la loro eliminazione, nonché al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali in favore degli attori.

Specificamente, gli appellanti con un unico motivo di impugnazione censuravano la decisione del Tribunale nella parte in cui giungeva ad una erronea conclusione di diritto: il vizio costruttivo dell’immobile, “ai sensi dell’art. 1669 c.c., avrebbe dovuto essere fatto valere nei confronti del costruttore”, escludendo in tal modo la responsabilità del Condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c. A loro giudizio il CTU aveva correttamente accertato la provenienza delle infiltrazioni dalle parti comuni dell’edificio, mentre il Tribunale, in modo erroneo, li avrebbe ricondotti all’unità abitativa degli appellanti.

Si costituiva in giudizio il Condominio, chiedendo il rigetto dell’impugnazione e ribadendo l’inapplicabilità dell’art. 2051 c.c.

All’udienza fissata per la precisazione delle conclusioni la Corte territoriale tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all’art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

La Corte d’Appello di Brescia, con la sentenza in oggetto, ritiene il gravame fondato.

Ad avviso dei giudici, i vizi costruttivi riscontrati dal CTU non riguardavano affatto l’immobile degli appellanti, bensì le parti comuni ed in particolare la soletta di copertura del corsello che conduce ai box auto e il cappotto termico delle mura perimetrali dell’edificio.

Il CTU appurava l’esistenza dei vizi lamentati da parte attrice e cioè la formazione di muffe sulle pareti perimetrali della camera matrimoniale oltre alla formazione di condensa sui pavimenti. Riconduceva le problematiche riscontrate a deficienze costruttive e/o prestazionali dei sistemi di sconfinamento e di isolamento realizzati e individuava le opere necessarie per eliminare le infiltrazioni, indicando quelle da eseguire all’esterno del fabbricato.

Secondo principi consolidati in giurisprudenza, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, ex art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c..

Come precisato dalla Suprema Corte in più occasioni, il fatto del terzo integra gli estremi del caso fortuito – e come tale esclude la responsabilità del custode di cui all’art. 2051 c.c.-, tuttavia, per “fatto del terzo” deve intendersi la condotta di un soggetto, estranea al custode, di per sé idonea a provocare il danno a prescindere dall’uso della cosa oggetto di custodia. Non ricorre, pertanto, il caso fortuito idoneo ad escludere la responsabilità del custode quando la cosa oggetto di custodia abbia provocato il danno in conseguenza di un vizio costruttivo.

Conseguentemente, dei vizi costruttivi individuati dal CTU risponde il Condominio appellato.

Pertanto, va accolto il ricorso in Appello e, accertata l’esistenza dei lamentati vizi e la loro riconducibilità ex art. 2051 c.c. al Condominio, questi va condannato a eseguire tutte le opere ritenute necessarie indicate dal CTU.

La Corte d’Appello di Brescia rigetta, invece, la domanda avanzata dagli appellanti volta ad ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali. Disposto già il risarcimento in forma specifica attraverso il ripristino dell’immobile, gli appellanti non hanno fornito la prova con riguardo ad ulteriori danni patiti. È risultato, infatti, che essi hanno continuato ad abitare nell’immobile senza dover affrontare spese per un nuovo alloggio o di trasloco, né hanno dimostrato di aver patito danni non patrimoniali alla salute.

In conclusione, poi, la Corte pone le spese del giudizio, sia del primo che del secondo grado, a carico del Condominio convenuto, soccombente.

Riferimenti normativi:

art. 2051 c.c.

Corte d’Appello di Brescia 18 aprile 2019, n. 674