Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2315 del 18 marzo 2026ha affrontatoil caso riguardante la trasformazione di una soffitta, originariamente concepita come vano tecnico, in un’unità abitativa accorpata a un alloggio confinante. Nonostante l’assenza di nuove opere esterne o di aumenti della volumetria complessiva del fabbricato, l’amministrazione comunale aveva qualificato l’intervento come un abuso edilizio, ordinando l’immediato ripristino dello stato dei luoghi.
Il proprietario, nel tentativo di opporsi alla demolizione, sosteneva che l’operazione rientrasse nella manutenzione straordinaria, sottolineando come l’assetto estetico dell’edificio fosse rimasto invariato. I giudici di Palazzo Spada hanno però respinto questa tesi, confermando che il passaggio a una destinazione residenziale genera un nuovo carico urbanistico, ovvero una maggiore richiesta di servizi e infrastrutture che lo Stato ha il dovere di governare attraverso il Permessodi Costruire.
La trasformazione di un sottotetto in abitazione, infatti, produce un incremento della superficie utile lorda (SUL), spostando lo spazio dal regime di superficie accessoria a quello di superficie abitabile. Dal punto di vista tecnico-giuridico, questa variazione modifica l’organismo edilizio nella sua funzione primaria.
Il Consiglio di Stato ha chiarito che l’incidenza sugli standard urbanistici, definiti dal D.M. 1444/1968, rappresenta il metro di giudizio fondamentale. Se un intervento aumenta la capacità insediativa di un immobile, esso deve essere necessariamente autorizzato tramite il titolo edilizio più gravoso, pena l’irrogazione delle sanzioni ripristinatorie tipiche delle ristrutturazioni non autorizzate.
Questa materia è disciplinata principalmente dal d.P.R. n. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia. L’art. 3 del T.U. edilizia stabilisce le gerarchie degli interventi, ponendo una distinzione invalicabile tra la manutenzione straordinaria e la ristrutturazione edilizia. La prima categoria permette modifiche interne e ridistribuzioni degli spazi, a patto però di non alterare né la volumetria né, soprattutto, la destinazione d’uso originaria.
Nel momento in cui una soffitta cambia la propria natura funzionale, l’intervento rientra inevitabilmente nella categoria della ristrutturazione, soggetta a un controllo più severo. Ancora più rigido è l’art. 10 del T.U. edilizia, che elenca le opere subordinate a Permesso di Costruire, includendo espressamente i mutamenti d’uso che incidono sui parametri urbanistici dell’area.
Avv. TOMMASO GASPARRO
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