Esistono molti edifici, storici principalmente, che non dispongono di un impianto di sollevamento . Tale mancanza sappiamo che può trasformarsi in una prigionia invisibile per chi ha difficoltà motorie. Spesso, il tentativo di installare un ascensore esterno si scontra con il muro di gomma di un’assemblea condominiale preoccupata per l’estetica del cortile o per una finestra leggermente più ombrosa. Tuttavia, Una delibera negativa non rappresenta più un ostacolo insuperabile se l’opera garantisce l’accessibilità senza minare la stabilità dell’edificio. Il principio guida è quello della solidarietà condominiale, poichè il diritto di abitare dignitosamente la propria casa non può essere messo ai voti e bocciato per semplici ragioni di vicinato. La magistratura ha ormai tracciato un confine netto: la libertà di movimento e l’abbattimento delle barriere architettoniche sono pilastri della convivenza civile che superano i piccoli fastidi dei comproprietari.

Il no dei vicini è illegittimo. Diritto all’accessibilità negli stabili.

La vicenda è stata di recente affrontata dal Tribunale di Milano (sent. 1445 del 18 febbraio 2026) nasce dalla protesta di un condomino contro il rifiuto del proprio condominio. L’assemblea aveva negato l’autorizzazione per montare un ascensore nel cortile comune, necessario per eliminare gli ostacoli fisici all’interno dello stabile. Il condominio giustificava il proprio no con diverse motivazioni: la presunta violazione del regolamento contrattuale, il disturbo al passo carraio e i danni alla luce e alle vedute delle unità commerciali vicine. Secondo i condòmini contrari, l’opera avrebbe anche rovinato il decoro architettonico della facciata interna. Il giudice ha chiarito però che, per valutare se il rifiuto dell’assemblea sia valido, bisogna prima stabilire se il singolo proprietario abbia un diritto originario a realizzare l’intervento. Se questo diritto esiste, la delibera di diniego perde valore e può essere annullata.

I confini del diritto d’uso della cosa comune nel codice civile.

Per spiegare perché il no dei vicini non basta, il giudice richiama le regole che disciplinano l’uso delle parti comuni di un edificio. In base alla legge, ogni partecipante può servirsi dei beni collettivi e modificarli a proprie spese per goderne meglio (art. 1102 cod. civ.). Esistono però due limiti invalicabili:

• il proprietario non deve alterare la destinazione del bene comune;
• l’opera non deve impedire agli altri condòmini di continuare a usare quello spazio;
• la sicurezza dell’intera struttura deve restare integra. Il codice civile prevede inoltre un favore particolare per le innovazioni che mirano all’abbattimento delle barriere (art. 1120 cod. civ.). Dopo la riforma del 2012, queste opere godono di una corsia preferenziale. Se un condomino vuole installare un ascensore a sue spese per migliorare l’accessibilità, sta esercitando un potere che la legge gli riconosce per rendere la sua proprietà privata davvero fruibile. La volontà della maggioranza non può quindi cancellare un diritto che nasce direttamente dalla necessità di eliminare una discriminazione fisica.

La legislazione speciale ha ulteriormente ristretto il campo d’azione delle assemblee condominiali che vogliono bloccare i lavori.

La normativa di settore (legge 13 del 1989), aggiornata dal legislatore nel 2020 (Dl 76 del 2020), stabilisce che gli interventi per l’accessibilità sono sempre realizzabili, a patto che non mettano a rischio la stabilità e la sicurezza del fabbricato. Questo significa che molti dei classici motivi di scontro non hanno più valore legale. Per esempio, se un ascensore esterno toglie una piccola porzione di luce solare a un ufficio o a un appartamento, ma non rende quegli ambienti invivibili o fuori norma, il danno non è considerato tale da impedire l’opera. Il tribunale ha accertato che, nel caso milanese, la riduzione di illuminazione non incideva sui parametri minimi di abitabilità. Pertanto, la perdita di un po’ di luce naturale è un sacrificio che i vicini devono sopportare per permettere a un disabile di uscire e entrare liberamente dalla propria abitazione.

Il dovere di solidarietà e il valore sociale della proprietà

Secondo la Costituzione (art. 2 e 3 Cost.), vivere in un condominio richiede un bilanciamento tra i propri diritti e quelli degli altri. Il principio di solidarietà condominiale impone a ogni partecipante di accettare limitazioni ragionevoli al proprio diritto di proprietà. Questo accade quando tali rinunce sono necessarie per permettere a un altro condomino di esercitare un diritto fondamentale, come quello alla salute o alla mobilità.

Ad esempio, se l’installazione di una struttura metallica per l’elevatore riduce lo spazio di manovra nel cortile, ma non impedisce il passaggio delle auto, i condòmini non possono opporsi. Il sacrificio richiesto non deve essere sproporzionato, ma deve essere accettato se l’alternativa è l’isolamento di una persona fragile.

Viene dunque a consolidarsi il principio dell’inclusione sociale e l’accessibilità diventano obiettivi superiori rispetto alla pura tutela estetica del palazzo.

L’accessibilità come qualità essenziale del patrimonio immobiliare

L’orientamento espresso dal tribunale si allinea con quanto stabilito dalla Corte di Cassazione (sent. 26702/2025). I giudici supremi hanno sottolineato che l’abbattimento delle barriere non è un interesse privato del singolo, ma un interesse di tutta la società. Questa visione cambia radicalmente il modo di guardare a un immobile: un edificio accessibile ha una qualità superiore rispetto a uno con barriere fisiche. La stessa Corte Costituzionale (sent. 167/1999) ha spiegato che lo Stato e i cittadini hanno il dovere collettivo di rimuovere ogni ostacolo che limiti i diritti fondamentali. In questa nuova prospettiva, l’accessibilità è considerata una dote intrinseca della proprietà. Anche se le regole tradizionali del condominio sembrano proteggere lo stato attuale delle cose, esse devono cedere di fronte alla necessità di garantire la dignità umana. Un condominio che vota contro l’ascensore senza che vi siano pericoli per la tenuta dell’edificio compie quindi un atto illegittimo che può essere annullato da un giudice. “

STUDIO LEGALE AVV. BARBARA DE LORENZIS

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