Giu 3, 2025 | Le nostre News, Condominio

“Perdita acqua occulta in condominio: i doveri della società fornitrice

Bolletta dell’acqua astronomica in condominio a causa di una perdita nascosta?

Aprire la bolletta dell’acqua e trovarsi di fronte a una cifra esorbitante, completamente fuori scala rispetto ai consumi abituali, è un’esperienza che può gettare nel panico qualsiasi amministratore o condomino. Spesso, la causa è subdola e invisibile: una perdita d’acqua occulta, magari in una tubatura interrata nel giardino o nascosta in un muro, che silenziosamente disperde metri cubi preziosi e fa lievitare i costi. La prima reazione è attivarsi per trovare e riparare il guasto, ma subito dopo sorge spontanea una domanda cruciale: è giusto pagare per tutta quell’acqua andata sprecata senza che nessuno se ne accorgesse in tempo? E qui entra in gioco un aspetto fondamentale che riguarda proprio la perdita acqua occulta in condominio e i doveri della società fornitrice.

Come confermato anche da recenti sentenze, come quella significativa del Tribunale di Cagliari del 14 marzo 2025, l’azienda che eroga il servizio idrico non può semplicemente limitarsi a inviare una fattura “monstre”. Ha degli obblighi precisi basati sui principi di correttezza e buona fede contrattuale.

Cos’è una “perdita occulta” e perché crea problemi in condominio?

Una perdita d’acqua si definisce “occulta” quando non è immediatamente visibile o facilmente rilevabile attraverso i normali controlli e la comune diligenza. Può trattarsi di una fessurazione in una tubatura interrata nel giardino condominiale, di una perdita all’interno di un muro portante, o comunque in un punto dell’impianto idrico privato (cioè a valle del contatore generale) non accessibile all’ispezione visiva diretta. Il problema principale in condominio è che queste perdite possono persistere per lungo tempo prima di manifestarsi con segni evidenti (come macchie d’umidità o cali di pressione), causando nel frattempo un enorme spreco d’acqua che viene regolarmente registrato dal contatore e, di conseguenza, fatturato, portando a bollette con importi sproporzionati rispetto alla media storica.

Il condominio ha delle responsabilità nella prevenzione delle perdite?Assolutamente sì. È un principio pacifico che il condominio (e ogni singolo utente) abbia il dovere di mantenere in buono stato di funzionamento il proprio impianto idrico interno, cioè tutta la rete di tubazioni che si trovano dopo il contatore installato dal gestore. Questo include l’obbligo di usare la normale diligenza per effettuare controlli periodici e manutenzioni volte a prevenire guasti, rotture e, appunto, perdite. La buona gestione dell’impianto è il primo passo per evitare problemi.

Se si scopre una perdita occulta, il condominio è comunque tenuto a pagare l’intera bolletta anomala?

Qui la questione diventa più complessa e chiama in causa il comportamento del fornitore del servizio idrico. Sebbene il condominio sia responsabile della propria rete interna, non è giusto che debba farsi carico di costi esorbitanti derivanti da un consumo anomalo di cui non poteva ragionevolmente accorgersi, soprattutto se il fornitore stesso, pur potendolo fare, non ha agito per metterlo sull’avviso. È qui che intervengono i principi di correttezza e buona fede contrattuale.

Qual è il dovere del fornitore idrico quando registra consumi palesemente anomali?

Il fornitore idrico, in virtù dei principi di correttezza e buona fede che devono governare l’esecuzione del contratto di somministrazione (così si è espressa anche la Cassazione con l’ordinanza 24904/2021 e ribadito dal Tribunale di Cagliari nella sentenza 376/2025), ha un obbligo specifico di segnalare tempestivamente all’utente l’anomalia dei consumi. Non basta inviare una fattura con un importo abnorme. L’azienda, che monitora i consumi per la fatturazione, è nella posizione ideale per accorgersi di un picco improvviso e ingiustificato rispetto ai consumi medi storici di quell’utenza. In presenza di tale anomalia, deve attivarsi per informare prontamente il condominio. Se un condominio consuma mediamente 300 metri cubi a bimestre e improvvisamente ne registra 3000, il gestore non può far finta di nulla e inviare solo la fattura salatissima. Ha il dovere di contattare l’amministratore o inviare una comunicazione specifica evidenziando l’anomalia e invitando a una verifica.

L’obbligo di segnalazione che incombe sul fornitore permette al condominio di attivarsi immediatamente per:

  • ricercare la causa dell’anomalia (la perdita occulta);
  • effettuare la riparazione necessaria;
  • interrompere lo spreco d’acqua e limitare i danni economici.Cosa succede legalmente se il fornitore idrico non adempie a questo obbligo di segnalazione?

Se il fornitore, pur rilevando un consumo palesemente anomalo, omette di segnalarlo al condominio e si limita a inviare la fattura, commette un inadempimento contrattuale, violando i doveri di correttezza e buona fede. Come stabilito dal Tribunale di Cagliari nel caso citato, questa condotta è illegittima. La conseguenza principale è che il fornitore non può pretendere il pagamento dell’intero importo fatturato relativo al consumo anomalo. Il condominio ha il diritto di contestare la fattura e chiedere una riduzione dell’importo dovuto. In sostanza, l’inadempimento del fornitore dà diritto all’utente a non subire interamente le conseguenze economiche della perdita occulta non segnalata.

Se il condominio non fa l’autolettura o non controlla regolarmente l’impianto, il fornitore è scusato dal segnalare l’anomalia?

La giurisprudenza è chiara su questo punto: l’eventuale negligenza del condominio nel controllo del proprio impianto o nell’effettuare l’autolettura del contatore non esclude né attenua l’obbligo distinto del fornitore di segnalare consumi anomali che lui stesso ha rilevato. Si tratta di due piani di responsabilità diversi.

In caso di perdita occulta accertata e mancata segnalazione da parte del fornitore, come viene ricalcolata la bolletta?

La prassi giudiziaria, come nel caso deciso a Cagliari, tende a ricalcolare l’importo dovuto dal condominio basandosi su consumi medi storici registrati nei periodi precedenti all’insorgere della perdita. In pratica, si neutralizza l’effetto del consumo anomalo sulla fatturazione, addebitando al condominio un importo commisurato al suo consumo abituale e presumibilmente effettivo (al netto della perdita). L’eccedenza dovuta alla perdita occulta non tempestivamente segnalata resta, di fatto, a carico del gestore inadempiente ai suoi obblighi di buona fede.

Le quote per fognatura e depurazione sono dovute sull’acqua dispersa dalla perdita occulta?

Questo è un punto importante toccato dalla sentenza del Tribunale di Cagliari. Se la perdita occulta causa la dispersione dell’acqua direttamente nel terreno (come nel caso di una tubatura interrata nel giardino) e quindi quell’acqua non finisce nella rete fognaria, allora i canoni relativi ai servizi di fognatura e depurazione, calcolati sull’acqua eccedente il consumo medio, non sono dovuti. Questi canoni, infatti, sono legati all’uso effettivo dei servizi di raccolta e trattamento delle acque reflue. Se l’acqua si disperde prima di entrare in fogna, quel servizio non è stato reso per quella quantità d’acqua e quindi il relativo costo deve essere stornato dalla fattura.

In conclusione. La gestione di una perdita idrica occulta in condominio può trasformarsi da semplice problema tecnico a complessa disputa legale sulla fatturazione. La chiave sta nel ricordare che il rapporto contrattuale con il fornitore idrico è basato sulla buona fede reciproca. Se da un lato il condominio deve curare il proprio impianto, dall’altro il fornitore non può restare passivo di fronte a consumi palesemente anomali. Il suo dovere di segnalazione è uno strumento fondamentale per tutelare l’utente da costi esorbitanti dovuti a problemi nascosti. Conoscere questo principio, confermato dalla giurisprudenza, permette ai condomini di far valere i propri diritti e ottenere un ricalcolo equo delle bollette in caso di inadempimento del gestore.

Del resto, è vero che il condominio ha l’onere di verificare il regolare funzionamento dell’impianto e del contatore, nonché di effettuare la c.d. Autolettura; tuttavia anche l’eventuale inadempimento ai controlli sopra detti non esclude, di per sé, la sussistenza dell’inadempimento dell’azienda somministrante al proprio (distinto) obbligo di segnalazione dei consumi anomali, con conseguente diritto del condominio-utente, in caso di omissione, al risarcimento del danno (Cass. civ., Sez. III, 15/09/2021, n. 24904). 

STUDIO LEGALE AVV. BARBARA DE LORENZIS

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