“Superbonus 110% lavori non ultimati: chi paga?

Il Superbonus 110% è stato introdotto dal governo italiano come misura di stimolo economico e di incentivo alla riqualificazione energetica degli edifici. L’idea alla base di questa misura era ambiziosa: permettere ai proprietari di immobili di effettuare lavori di ristrutturazione e efficientamento energetico praticamente a costo zero, grazie a una detrazione fiscale del 110% delle spese sostenute.

Tuttavia, la complessità normativa e le frequenti modifiche hanno creato un terreno fertile per controversie e problemi di attuazione. Uno degli scenari più critici si verifica quando i lavori, una volta iniziati, non vengono portati a termine, lasciando i proprietari in un limbo burocratico e finanziario .

I motivi per cui i lavori del Superbonus 110% possono rimanere incompiuti sono molteplici e spesso si intrecciano tra loro, creando situazioni complesse e difficili da risolvere. Vediamo insieme le principali cause:

Difficoltà finanziarie dell’impresa esecutrice: Immaginate uno scenario in cui un’azienda edile si trova improvvisamente a corto di liquidità. Magari sta aspettando pagamenti in ritardo da altri cantieri, o forse ha anticipato troppi costi sperando di recuperarli velocemente. E non dimentichiamoci dell’elefante nella stanza: l’aumento vertiginoso dei costi delle materie prime che ha messo in ginocchio molte imprese del settore. Queste situazioni possono rapidamente trasformarsi in una tempesta perfetta, costringendo l’impresa a rallentare o addirittura fermare i lavori;

Problemi tecnici imprevisti: a volte, è la realtà del cantiere a riservare sorprese sgradite. Pensate a un team di operai che, nel pieno dei lavori, scopre problematiche strutturali che nessuno aveva notato prima. O magari si rendono conto che servono interventi aggiuntivi non previsti inizialmente. E che dire quando si scontrano con vincoli urbanistici o paesaggistici che sembrano spuntare dal nulla? Sono situazioni che possono trasformare un progetto apparentemente semplice in un vero e proprio rompicapo.

Ritardi nell’approvvigionamento dei materiali: Il boom del Superbonus ha creato una domanda di materiali senza precedenti, mettendo a dura prova le catene di fornitura. Immaginate un capocantiere che ogni giorno deve fare i salti mortali per trovare i materiali necessari, fronteggiando carenze sul mercato e interruzioni nelle forniture globali. E come se non bastasse, i prezzi continuano a salire, mandando all’aria preventivi e budget.

Controversie contrattuali tra committente e impresa: a volte, il problema nasce da incomprensioni o disaccordi tra chi commissiona i lavori e chi li esegue. Può trattarsi di interpretazioni diverse delle clausole contrattuali, discussioni accese sulla qualità dei lavori, o dispute su pagamenti e tempistiche. Queste situazioni possono rapidamente degenerare, trasformando quello che doveva essere un progetto di riqualificazione in una battaglia legale.

Complessità burocratiche e normative: ottenere autorizzazioni e permessi può trasformarsi in una vera e propria odissea, per non parlare delle asseverazioni e certificazioni richieste, che possono diventare veri e propri colli di bottiglia, bloccando l’intero processo quando meno lo si aspetta.

Tutto questo ha un impatto economico sui proprietari.

Quando i lavori del Superbonus 110% rimangono incompiuti, le conseguenze economiche per i proprietari possono essere davvero pesanti e si manifestano in vari modi:

1. Perdita parziale o totale del beneficio fiscale:

Immaginate di aver fatto affidamento su un consistente rimborso fiscale, solo per vederlo svanire nel nulla. Non solo, potreste trovarvi nell’impossibilità di godere della tanto agognata detrazione del 110%, ma in alcuni casi potreste persino dover restituire le detrazioni di cui avete già beneficiato.

2. Necessità di completare i lavori a proprie spese:

Se i lavori rimangono a metà, non avete scelta: dovete finirli, e spesso di tasca vostra. E come se non bastasse, potreste trovarvi a pagare prezzi più alti rispetto a quelli inizialmente concordati, magari a causa dell’aumento dei costi dei materiali o della manodopera.

3. Possibili danni all’immobile per lavori lasciati a metà:

Un cantiere incompiuto può causare seri problemi alla vostra casa. Pensate a strutture lasciate esposte alle intemperie che si deteriorano giorno dopo giorno. O a questioni di sicurezza in un cantiere abbandonato, che potrebbe diventare un pericolo per voi e per il vicinato. E non dimentichiamoci che tutto questo può portare a un deprezzamento del valore del vostro immobile. È come se aveste iniziato a ristrutturare per aumentare il valore della casa, ma finiste per ottenere l’effetto opposto.

4. Costi indiretti:

Come se non bastasse, ci sono tutti quei costi che non avevate messo in conto. Magari vi ritrovate coinvolti in una battaglia legale con l’impresa, con tanto di spese per avvocati. O forse avete bisogno di consulenti specializzati per districarvi in questa situazione complicata. E in alcuni casi, potreste persino dover cercare un alloggio temporaneo se la vostra casa diventa inagibile. È come se, oltre al danno, ci fosse anche la beffa di spese extra che non avevate preventivato.

5. Impatto psicologico e stress:

Infine, non sottovalutiamo il peso emotivo di tutta questa situazione. Vivere nell’incertezza, non sapendo come o quando si risolverà il problema, può essere estenuante. E spesso, queste preoccupazioni si ripercuotono sulla vita familiare, creando tensioni e conflitti.

Pertanto, quando i lavori del Superbonus 110% non vengono completati entro i termini previsti, il rischio principale che incombe sui proprietari è la perdita del beneficio fiscale che può materializzarsi in diversi modi, ciascuno con le sue peculiarità e conseguenze:

1. Revoca totale del beneficio: quando improvvisamente l’Agenzia delle Entrate bussa alla vostra porta. Non solo potreste dover dire addio a futuri benefici, ma rischiate di dover restituire tutto quanto già ottenuto, con l’aggiunta di interessi e sanzioni.
2. Riduzione dell’aliquota: in alcuni casi, potreste trovarvi in una situazione di “mezzo servizio”. Magari riuscite a completare i lavori, ma in ritardo rispetto alle scadenze previste. Il risultato? Invece del promesso 110%, potreste dover accontentarvi di un’aliquota inferiore, come il 70%. Sembra comunque un buon affare, vero? Ma attenzione: questo significa dover ricalcolare tutte le detrazioni e, potenzialmente, restituire la differenza.
3. Contestazioni sulla congruità delle spese:

Il Fisco, si sa, ha l’occhio lungo. Potreste trovarvi nella spiacevole situazione in cui alcune spese che pensavate di poter detrarre vengono contestate perché non conformi ai requisiti. E non è tutto: queste contestazioni potrebbero innescare controlli più approfonditi da parte dell’Agenzia delle Entrate.

4. Problemi con la cessione del credito . Cedere crediti relativi a lavori non completati può rivelarsi un’impresa ardua. E anche se ci foste già riusciti, rischiate di trovarvi di fronte a contestazioni da parte degli istituti finanziari che hanno acquistato i vostri crediti.
5. Impatto su altre agevolazioni:

Come se non bastasse, le complicazioni legate al Superbonus potrebbero avere un effetto domino su altre agevolazioni fiscali. Potreste veder sfumare altri bonus edilizi collegati al Superbonus o trovarvi di fronte a complicazioni quando cercherete di fruire di detrazioni future.

Ebbene, la responsabilità del committente può essere mitigata se riesce a dimostrare di aver agito in buona fede e di aver preso tutte le precauzioni necessarie.

In generale, dunque, si rischia di perdere il beneficio fiscale. Tuttavia, le conseguenze esatte dipendono da vari fattori, tra cui lo stato di avanzamento dei lavori e le ragioni del mancato completamento.

Chi è responsabile se l’impresa abbandona il cantiere prima di finire i lavori? La responsabilità principale è dell’impresa, ma il committente potrebbe dover dimostrare di aver agito con la dovuta diligenza nella scelta e nel monitoraggio dell’impresa.

Posso cambiare impresa se quella attuale non sta rispettando le scadenze?

Sì, è possibile cambiare impresa, ma è importante farlo seguendo le procedure corrette e documentando accuratamente le ragioni del cambio.

Come posso dimostrare di aver diritto al risarcimento se perdo il Superbonus per colpa dell’impresa? È fondamentale avere una documentazione completa che dimostri l’inadempimento dell’impresa, il nesso causale con la perdita del beneficio e l’entità del danno subito.

Il general contractor, figura divenuta preziosa nello svolgimento dei lavori, ossia il contraente generale o appaltatore che abbia assunto il ruolo di reperire le ditte per la fornitura di un servizio o opera, è responsabile se un subappaltatore non completa i lavori? In generale, sì. Esso è responsabile nei confronti del committente per l’intero appalto, incluso il lavoro dei subappaltatori.

Altro ruolo chiave è quello del responsabile dei lavori nel Superbonus 110%.

Ai sensi del D.Lgs. 81/2008, egli è un super professionista esterno con responsabilità connesse con la verifica della l’idoneità delle imprese e dei lavoratori autonomi, coordina e vigila sul cantiere , supervisiona il rispetto delle normative, coordina le varie figure professionali e monitora l’avanzamento dei lavori . Inoltre, egli si interfaccia con le autorità e si occupa della c.d. conformità normativa, guidando il committente attraverso il dedalo di regole e cavilli, riducendo drasticamente il rischio di prendere una svolta sbagliata che potrebbe farvi perdere il tesoro del beneficio fiscale.

Insomma, la nomina di un responsabile dei lavori competente e affidabile può rappresentare un elemento chiave per il successo di un intervento con il Superbonus 110%, riducendo i rischi per il committente e aumentando le probabilità di una corretta esecuzione dei lavori.

Lo stato dell’arte.

Dal primo gennaio 2024, il superbonus è sceso al 70%, ma diversi cantieri iniziati con il 110% sono rimasti aperti risultano ancora aperti 36 mila cantieri condominiali che non hanno chiuso i lavori entro il 31 dicembre 2023.

Com’era facilmente prevedibile il 2024 si è aperto all’insegna del contenzioso, infatti, sono già state emesse alcune sentenze per dirimere la questione della perdita del 110% con o senza la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Il problema è squisitamente economico, infatti, si ottiene il 110% solo per i lavori iniziati entro il 2022 e completati e asseverati entro il 31 dicembre 2023, tutti i lavori fatti nel 2024 utilizzano solo la detrazione del 70%. In pratica, chi ha continuato i lavori nel 2024 si è trova a dover sborsare:

• il 30% della spesa se ha iniziato i lavori entro il 2022 e non li ha conclusi entro il 31 dicembre 2023;
• il 20% della spesa se ha iniziato i lavori nel 2023 e ha rispettato i termini di delibera e presentazione della CILAS entro il 17 febbraio 2023, avendo quindi ancora accesso alla cessione del credito ma con il Superbonus al 90%;
• il 20% in più della spesa se ha iniziato i lavori nel 2023 senza la cessione del credito, avendo la possibilità di recuperare il 70% della detrazione e non il 90% previsto nel 2023.

In ognuno di questi casi, il passaggio al 2024 ha comportato una notevole differenza di costo rispetto a quanto preventivato.

In questi casi

Quando spetta il risarcimento per il Superbonus

Partiamo da un punto fermo, purtroppo è molto difficile generalizzare, infatti, dipende moltissimo dal contratto stipulato tra committente ed esecutore dei lavori.

In caso di risoluzione del contratto, se è palese che sia possibile ottenere il rimborso di acconti versati per lavori non effettuati, non è così semplice stabilire se sia dovuto un risarcimento da parte dell’impresa che non ha rispettato i tempi di consegna.

Infatti, l’onere della prova ricade sempre sul committente che deve poter dimostrare che l’impresa non ha rispettato i tempi previsti e che per questo motivo non ha avuto la possibilità di accedere al Superbonus.

I risarcimenti vanno dal 10% al 100% del valore dei lavori

Con una sentenza di fine 2023 il Tribunale di Frosinone ha stabilito che l’impresa che non ha eseguito i lavori su una villetta dovesse risarcire il committente del 10% del valore della commessa oltre a rimborsare l’acconto.

Infatti, il Tribunale ha precisato che il risarcimento va valutato in base alla differenza tra aliquota piena e quella più bassa cui il committente può accedere dopo la perdita del Superbonus. In questo caso il committente ha perso il 110% e ha potuto ottenere il 90%, quindi gli è stato riconosciuto il risarcimento del 10% del valore dei lavori. Il Tribunale, infatti, ha osservato che la perdita dei requisiti del 110% non ha compromesso la possibilità di presentare una nuova pratica per accedere al superbonus al 90%.

Tuttavia, non si può non osservare che, in questo specifico caso, il committente doveva ristrutturare su una villetta, di conseguenza avrebbe potuto non possedere i requisiti reddituali richiesti nel 2023 per accedere al superbonus del 90%. Se così fosse stato, avrebbe dovuto dimostrare di non poter accedere nemmeno al superbonus 90%, di conseguenza il risarcimento poteva esser del 100% del valore dei lavori perché in assenza di agevolazione non procede ad eseguire i lavori di ristrutturazione, oppure, avrebbe potuto ottenere il 35% di risarcimento accedendo all’ecobonus del 65%.

Quando non si ottiene il risarcimento?

Il Tribunale di Padova si è espresso poco dopo quello di Frosinone e in modo diametralmente opposto, intervenendo a giudicare la denuncia di un committente nei confronti di un’impresa che non ha terminato i lavori entro nei tempi previsti.

Nel caso di Padova il Tribunale ha stabilito il rimborso di quanto pagato in acconto per le opere mai eseguite, ma non ha stabilito un risarcimento per la perdita del Superbonus. Infatti, secondo il Giudice, il committente avrebbe avuto il tempo per rivolgersi a un’altra impresa edile per realizzare i lavori e beneficiare comunque del Superbonus. In pratica, il committente non ha dimostrato il nesso tra l’inadempimento dell’impresa e la perdita del Superbonus.

Ogni situazione è a sé stante e certamente è necessario farsi fare una valutazione legale, partendo dall’analisi del contratto, ma anche tecnica, e la valutazione stessa delle opere non terminate va affidata, come detto, a un esperto super partes che sia in grado di stabilirne il valore rispetto al totale che doveva esser eseguito.

Quel che è certo è che d’ora in avanti avremo sempre più sentenze in argomento, vista la quantità di cantieri che risulta ancora aperta e incompiuta. Da una stima di Enea, risultano migliaia di cantieri a rischio contenzioso per un valore per i soli condomini pari a 10 miliardi di lavori da finire.”

STUDIO LEGALE AVV. BARBARA DE LORENZIS

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